相続した施設入居者の家で3000万円の特別控除は使えますか？
要件を満たせば老人ホーム入居後でも3000万円控除は可能です。
親が老人ホーム等の施設に入居して実家が空き家になった場合でも、条件をクリアすれば「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の3000万円特別控除」が使えます。いわゆる「空き家特例」です。特例の仕組みを詳しく見ていきましょう。
施設入居後の売却でも大幅な節税効果が期待できる理由
この特例は売却益から最大3000万円を差し引ける制度です。不動産の譲渡所得にかかる税率は約20％のため、最大約600万円もの減税効果が見込める計算。大変大きな節税になりますね。手続は大変ですが、一つずつ進めれば大丈夫です。
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相続税の基礎控除とは別の制度
相続で3000万円の控除と聞くと、相続税の基礎控除を思い浮かべる方も多いかもしれません。しかし、この空き家特例は不動産を売却した際の「譲渡所得税」を減らすための制度。相続税の基礎控除とは全く別の仕組みであり、要件を満たせば両方の恩恵を受けることができます。
▷関連：自分で相続税の計算をして税務署に申告することはできますか？
期限は相続から3年目の12月末まで
この特例には厳格な期限が設けられています。具体的には、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却しなければなりません。期限を1日でも過ぎると特例は受けられない仕組み。スケジュールの管理が重要ですね。
特例全体の適用期限は2027年末まで延長
法改正により、この空き家特例自体の適用期限は2027年12月31日まで延長されています。そのため、2026年以降の売却であっても期間内であれば制度を活用して節税することが可能。焦らず確実な手続を進めましょう。
💡 プロが教える！実務のワンポイント
一般的には「期限は3年」と言われますが、実務の現場では、遺産分割協議が長引いて期限切れになるケースが意外と多いです。親族間で揉めないよう早めに話し合いを始めること。不動産の売却活動自体にも時間がかかるため、相続開始後1年以内には動き出すことを強くお勧めします。
老人ホーム入居と3000万円の特別控除のポイント
施設入居者の旧自宅を売却して特例を受けるには、通常の要件に加えて「特定事由」と呼ばれる施設入居固有の条件をクリアする必要があります。どのような条件があるのか確認しましょう。
特例の対象となる老人ホームの入居要件
被相続人（故人）が老人ホームに入居していた場合、介護が必要なために入居し、そのまま自宅に戻ることがなかったケースが対象です。要介護や要支援の認定を受けていたことが必須条件となります。
入居していた施設の種類に関する要件
入居先が介護保険法等に規定される特別養護老人ホームや有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅などである必要があります。詳細な施設要件は国税庁によって厳密に定められています。入居時の契約書類で施設の種類を確認しましょう。
介護施設の入居経緯も判断材料に
故人が老人ホーム等に入居していた場合、その入所が介護を目的としたものであり、入所前までその住宅を生活の本拠として利用していたことが必要とされています。単なる一時的な滞在ではなく、生活の拠点が移った経緯を客観的に証明することが大切です。
同居人がいた場合は原則として適用不可
老人ホームに入居する直前まで、故人が一人暮らしをしていたことが原則的な条件です。親族などが同居していた場合は、家が空き家にならないため特例の対象から外れてしまいます。対象となる「人」の要件も厳密に確認しましょう。
入居後の自宅の利用状況に関する制限
施設に入居した後、その家屋や敷地を他人に賃貸したり、事業用に貸し出したりしていないことが条件です。親族が住み着いた場合も特例の対象外となってしまいます。あくまで空き家として維持されていることが求められるわけです。
💡 プロが教える！実務のワンポイント
教科書的な回答では「賃貸していなければ良い」とされますが、税理士の実務では、水道や電気の解約日や施設の外出記録などで空き家状態を厳密に確認します。税務調査のリスクを考えると、客観的な証拠書類を早期に確保しておくのが無難。事前の準備が重要です。
空き家特例を適用するための主な要件
施設入居の要件を満たした上で、さらに建物や売却金額に関する基本的な要件をすべてクリアする必要があります。具体的な条件を見ていきましょう。
適用要件の全体像
特例を受けるための基準となる条件を確認します。以下の表に概要をまとめましたので参考にしてください。
| 要件の項目 | 具体的な内容 |
|---|---|
| 建築時期 | 1981年5月31日以前に建築されたもの |
| 売却価格 | 売却代金の合計が1億円以下であること |
| 建物の状態 | 耐震リフォームをして売却、または解体して更地で売却 |
| 相続の方法 | 建物と土地をセットで相続していること |
1981年5月31日以前の建築であること
対象となる家屋は、1981年5月31日以前に建築された旧耐震基準の建物に限られます。この基準は今後も緩和される可能性が低いとされているため、築年数の確認は真っ先に行うべき重要な作業と言えるでしょう。耐震性を確保するための制度趣旨によるものです。
マンションは特例の対象外
故人が生活の拠点にしていた家であっても、区分所有建物である分譲マンションは空き家特例の対象外となります。この制度は本来、一戸建ての放置空き家を減らす目的で創設された背景があるため。ご実家がマンションの場合は別の対策を検討する必要があります。
耐震リフォームまたは更地にして売却すること
旧耐震基準の建物であるため、現行の耐震基準を満たすようリフォームして売却するか、あるいは家屋を解体して更地にしてから売却する必要があります。そのままの状態で売却して特例を受けることは原則としてできません。
💡 プロが教える！実務のワンポイント
一般的には「売主が解体する」と言われますが、実務の現場では、買主側で解体や耐震改修を行うというケースが意外と多いです。2024年の改正で買主による解体等も認められるようになりました。ただし、特約の記載など契約書に工夫が必要です。
売却価格が1億円以下であること
土地と建物を合わせた売却代金が1億円以下でなければなりません。複数回に分けて売却したり、複数の相続人で分割して売却したりした場合でも、合算して1億円以下である必要があります。買主が負担した解体費用なども売却価格に含まれると判定される場合があるため注意すべきポイント。
親族や同族会社への売却は禁止
空き家特例を利用するためには、売却相手にも一定の条件が設けられています。売却相手が配偶者や直系血族などの親族、または自身が経営する同族会社などである場合、特例は利用できません。租税回避を防ぐため、第三者への売却が前提となる制度です。
建物と土地をセットで売却すること
空き家特例は、家屋と敷地をセットで相続し、それを売却することが大前提です。兄が建物を、弟が土地を相続するといった分割をしてしまうと、要件を満たせない事態に。遺産分割の段階から売却を見据えた計画が大切です。生前からの話し合いがトラブル防止の鍵になります。
特例を受けるための手続と注意点
特例の要件を満たしていても、手続に不備があれば控除は受けられません。手続の流れと制度の変更点を把握しておきましょう。
確定申告が必須です
3000万円の特別控除を適用した結果、税金がゼロになる場合でも、必ず管轄の税務署へ確定申告を行わなければなりません。自動的に適用されるわけではありません。申告漏れには十分注意してください。
手続の流れ
必要な手続のステップをまとめました。
- 空き家所在地の市区町村へ「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を申請する。
- 交付された確認書や売買契約書、登記事項証明書などの必要書類を準備する。
- 売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に税務署で確定申告を行う。
💡 プロが教える！実務のワンポイント
教科書的には「市区町村で確認書を取得する」とありますが、当事務所の過去の事例では、この書類の不備で手続が止まることがよくありました。施設入居の証明など集める書類が多岐にわたります。発行に数週間かかることもあるため、余裕を持って申請しましょう。
2024年以降は控除額の制限に注意
2024年1月1日以後の譲渡において、空き家を相続した相続人が3人以上いる場合は要注意です。この場合、1人あたりの控除額の上限が2000万円に制限されることになりました。相続人の人数によって節税効果が変わる点に留意してください。
取得費加算の特例との選択適用
相続した不動産を売却する際、支払った相続税の一部を取得費に加算できる特例もあります。しかし、この取得費加算の特例と空き家特例は併用できず、どちらか有利な方を選択しなければなりません。事前のシミュレーションが極めて重要と言えるでしょう。
💡 プロが教える！実務のワンポイント
一般的には「小規模宅地等の特例」と併用できると言われますが、実務の現場では、売却のタイミングを見誤って適用に失敗するケースが意外と多いです。併用自体は可能ですが、相続税の申告期限までの所有要件など複雑なルールが絡むため慎重な判断が求められます。
同一の故人から過去に特例を受けていないこと
この特例は、同一の故人から相続した居住用不動産について一度しか使えません。過去に別の不動産で空き家特例の適用を受けている場合は、再度利用することは不可能です。要件の確認を念入りに行うべきでしょう。
相続と施設3000万円の特別控除に関するFAQ
施設に入居していた親の家を売却する際によくある疑問にお答えします。専門家の視点で簡潔に解説しました。
残念ながら対象外となります。この特例で特定事由として認められるのは、要介護認定等を受けて老人ホームなどの施設に入居した場合のみ。親族との同居は対象になりません。実務上も非常に間違えやすいポイントと言えるでしょう。疑問があれば専門家に確認してください。
減りません。この3000万円の特別控除は、不動産を売却した際にかかる「譲渡所得税」の制度です。相続税の基礎控除とは全く別の制度ですので、併用しての計算が可能。両方の制度を正しく理解して活用することが重要です。無駄な税金を払わないようにしましょう。
適用されます。家財の保管や定期的な換気などの維持管理であれば問題ありません。ただし、第三者に貸し出したり、親族が一時的でも生活の拠点にしたりした場合は適用外となります。実態としての空き家状態を維持してください。定期的な管理記録を残しておくと安心です。
相続の不安は税理士へ相談を
空き家特例の要件は非常に複雑で、自己判断による売却や手続は税務調査などのリスクを伴います。適用漏れで多額の税金が発生する恐れもあるため、売却前に相続に強い専門家や税理士へご相談されることを強くお勧めします。
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監修者：税理士 柏原
商社での経理実務を経て、会計業界へ転身。税理士法人にて約20年にわたり、中小企業の決算・税務申告から、上場企業の連結納税、SPC業務まで幅広く従事。みつきコンサルティングではオーナー企業の事業承継や相続税・贈与税のアドバイスも提供。本記事では、長年の実務経験に基づき、内容の正確性と専門性を担保するため、専門家の視点から監修を行っている。（税理士登録番号：126165）