相続した更地の売却で3000万円控除は使えますか？

空き家特例（3000万円控除）の概要

この制度の正式名称は「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。近年深刻化している空き家の増加を防ぎ、適切な処分を促すために国が定めた税制上の優遇措置です。

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、通常は約20%の税金が課せられます。しかし本特例を使えば、売却益から最大3000万円を差し引くことができるため、手元に残る資金が大きく変わってきます。

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対象となる家屋の建築時期に関する要件

特例の対象となる建物は、1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された戸建住宅に限られます。いわゆる旧耐震基準で建てられた古い家屋の処分を促進することが狙いだからです。

また、区分所有建物登記がされている建物は適用外とされています。親が長年住んでいたとしても、分譲マンションの一室などについてはこの特例を利用することができません。

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被相続人の居住状況に関する要件

被相続人（亡くなった人）が、亡くなる直前までその家屋に「一人で」住んでいたことが絶対条件となります。配偶者や子供など、同居人がいた場合は原則として特例の適用対象外です。

老人ホーム等に入所していた場合の例外

亡くなる前に要介護認定等を受けて老人ホームなどの施設に入居していた場合でも、一定の要件を満たせば例外的に適用が認められます。対象となる施設は介護保険法等に規定される特定の施設に限られます。

施設入所後の家屋の利用状況

施設に入所した後から亡くなるまでの間、その家屋が誰かに貸し出されたり、親族が住み着いたりしていないことが必要です。被相続人の家財道具の保管場所として利用されているような状態が求められます。

更地で売却する場合の解体タイミング

更地にして売却する際、以前は売買契約を結ぶ前、または引き渡し前に売主側で解体工事を完了させておく必要がありました。しかし制度が改正され、要件が緩和されています。

2024年（令和6年）1月1日以降に行う譲渡からは、現状の建物のまま引き渡し、譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに買主側で解体工事を完了させれば、適用対象として認められます。

特例を受けるための売却期限

特例の適用を受けるためには、売却のタイミングに期限が定められています。具体的には、相続の開始があった日から起算して、3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡を完了させなければなりません。

たとえば、2023年に相続が発生した場合、3年後の2026年12月31日が譲渡の最終期限となります。不動産の売却には数ヶ月を要することも多いため、早めに不動産会社へ相談することが大切です。

売却価格に関する上限要件

売却代金の総額にも制限があります。特例の対象となる家屋と敷地の売却価格の合計が1億円以下でなければなりません。この金額の判定には厳しいルールが存在します。

もし敷地を分割して複数回に分けて売却した場合や、複数の相続人がそれぞれの持分を売却した場合は、それらの売却代金をすべて合算して1億円以下かどうかを判定することになります。

相続から譲渡までの利用制限

相続が発生してから空き家を更地にして売却するまでの間、その不動産を事業用、貸付用、または居住用として利用してはいけません。第三者に賃貸して利益を得てしまうと、適用要件から外れてしまいます。

更地にした後の利用についての注意

建物を解体して更地にした後であっても同様の制限がかかります。売却先が見つかるまでの間、少しでも収益を上げようとコインパーキングや月極駐車場として貸し出してしまうと、特例は使えません。

売却先の相手に関する制限

誰に売却してもよいわけではありません。親子や夫婦、生計を一にする親族など、特別な関係がある人への売却は特例の対象外です。また、自身が経営する同族会社への売却も認められません。

相続人が3人以上の場合の注意点

2024年1月1日以降の譲渡において、新たな制限が追加されました。対象の不動産を相続した相続人の数が3人以上である場合、控除額の上限が引き下げられます。

相続人が1人または2人の場合は、1人あたり最大3000万円まで控除可能です。しかし、相続人が3人以上の場合は1人あたりの控除上限が2000万円までに制限されるため、遺産分割の際に注意が必要です。

譲渡所得の基本的な計算方法

特例の恩恵を理解するためには、譲渡所得の仕組みを知る必要があります。譲渡所得は、売却価格（収入金額）から、不動産を取得した際にかかった費用（取得費）と、売却にかかった費用（譲渡費用）を差し引いて計算します。

取得費と譲渡費用について

先祖代々の土地など取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として計算します。譲渡費用には、仲介手数料や印紙代、建物の解体費用などが含まれます。

特例適用後の税額計算

算出された譲渡所得から、最大3000万円を差し引いた金額が課税譲渡所得となります。この金額に対して所有期間に応じた税率を掛け合わせて、最終的な税額を求めます。

相続税の取得費加算の特例との選択適用

相続の際に納めた相続税の一部を、不動産売却時の取得費に上乗せできる取得費加算の特例という制度があります。この制度を利用することで、譲渡所得を減らし節税効果を得ることができます。

しかし、空き家特例と取得費加算の特例は選択適用であり、同じ不動産に対して両方を併用することはできません。どちらの特例を適用したほうが税負担が少なくなるか、税理士による精緻なシミュレーションが求められます。

マイホーム特例（居住用財産）との関係

ご自身が居住している自宅を売却した際に使える、居住用財産の3000万円特別控除という制度があります。これは相続した空き家特例とは異なる要件が定められており、適用される不動産も異なります。

同一の年内にご自身のマイホームと相続した空き家の両方を売却し、両方の特例を同時に適用することは可能です。ただし、控除できる金額の合計は2つの特例を合わせて最大3000万円までという上限が設けられています。

小規模宅地等の特例との併用可否

相続税の計算において、土地の評価額を最大80%減額できる強力な制度が小規模宅地等の特例です。要件を満たせば、この特例と空き家の3000万円控除は併用することが可能です。

併用時の厳しいハードル

併用は可能ですが、両方の要件を同時に満たすケースは限られます。たとえば被相続人と別居しており、かつ自身の持ち家がない家なき子が相続し、一定期間保有した後に売却するケースなどが該当します。

適用を受けるための手続の流れ

特例を確実に適用するための手続の流れを解説します。順序を間違えると取り返しがつかないこともあるため、計画的に進めてください。

1. 物件の建築時期や居住状況など、適用要件を満たしているか確認する
2. 解体時期などどのような条件で売却するかを決定し、売買契約を締結する
3. 不動産が所在する市区町村の窓口へ「被相続人居住用家屋等確認書」を申請する
4. 売却の翌年、確定申告の期間内に必要書類を添えて税務署へ申告する

確定申告における必要書類一覧

税務署への確定申告で添付すべき主な書類は多岐にわたります。不足があると特例が認められないため、漏れなく準備しましょう。 以下の表に、必要な書類と取得先をまとめました。

必要な書類の内容	取得先や準備する方法
譲渡所得の内訳書	国税庁のホームページ、または税務署
土地・建物の登記事項証明書	法務局にて取得
不動産の売買契約書の写し	契約時にお手元に保管している控え
被相続人居住用家屋等確認書	物件が所在する市区町村の担当窓口
家屋の除却工事請負契約書など	解体業者から受け取る

相続3000万円控除と更地に関するFAQ

不動産の売却や税制は複雑で、疑問が尽きないものです。ここでは、実務の現場でよく寄せられる質問について専門家の視点で回答します。

相続の不安は税理士へ相談を

空き家の3000万円控除は要件が極めて複雑で、自己判断による適用漏れや否認のリスクが高い制度です。税務手続の失敗は多額のペナルティにつながる恐れがあります。ご自身や家族の大切な資産を守るためにも、売却を考えた段階で信頼できる税理士へ相談されることを推奨します。

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