相続した空き家の解体後、譲渡の3000万円控除は使えますか？
一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3000万円を控除できます。
被相続人（※亡くなった方）が住んでいた一戸建てを相続し、建物を解体して更地で売却した場合でも、この特例を利用できます。昭和56年5月31日以前に建てられた家であることが最大の条件です。税負担を大きく減らせるため、忘れずに確認しましょう。
相続空き家の3000万円特別控除の基本概要
この特例は、日本全国で増え続ける空き家問題を解消する目的で国が設けた制度です。条件を満たした実家を売却した際に、譲渡所得（利益）から最大3000万円を差し引くことができます。大切なご実家の整理は大変ですが、一つずつ手続を進めれば大丈夫です。
譲渡益から多額の控除が受けられる仕組み
不動産を売って利益が出た場合、通常は約20%の譲渡所得税が課税されます。もし特例を使わずに3000万円の利益が出たなら、約600万円もの税金が発生することに。しかし、特例を適用すれば利益を相殺でき、税金がゼロに抑えられます。手元に残るお金が数百万円単位で変わる制度と言えるでしょう。
適用期限は2027年12月31日の譲渡まで
本来は2023年で終了予定だったこの特例。法改正が行われ、2027年（西暦2027年）12月31日の譲渡までに期限が延長されました。期限内にただ売買契約を結ぶだけでなく、物件の引き渡しを完了する必要があります。
法改正で相続人が3人以上なら減額へ
2024年1月1日以降の売却から、家と土地を相続した人が3人以上いる場合、1人あたりの控除額が最大2000万円に減額されました。相続人が2人以下の場合は従来通り3000万円のままです。親族内で揉めたくないという思いから安易に共有名義にすると、思わぬ影響が出るかもしれません。
💡 プロが教える！実務のワンポイント
一般的には共有名義は手続が煩雑になると言われますが、実務の現場では、税負担を抑えるためにあえて共有で相続するケースが意外と多いです。特例の枠を複数人で使えるため、世帯全体での節税額が大きくなるメリットがあるからですね。ただし、将来的に誰かが「売りたくない」と反対して揉めるリスクを考慮し、ご家族で十分に話し合うことが大切です。
▷関連：相続した空き家を売却したとき3000万円特別控除は使えますか？
特例を受けるためにクリアすべき主な適用要件
特例の適用には、対象となる建物や売却金額に関する厳しい要件が定められています。一つでも満たさないと控除を受けられません。以下の表に主な要件をまとめましたので確認してください。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 建物の建築時期 | 昭和56年（1981年）5月31日以前 |
| 建物の形態 | 一戸建て（マンションは不可） |
| 相続前の居住 | 直前まで被相続人が1人で居住 |
| 相続後の用途 | 事業・貸付・居住用に使われていない |
| 売却の期限 | 相続開始から3年目の12月31日まで |
| 売却の代金 | 1億円以下 |
建物の建築時期と対象となる形態について
昭和56年5月31日以前に建築された、いわゆる「旧耐震基準」の建物であることが必須要件。また、対象は一戸建てに限定されています。区分所有建物であるマンションには適用されません。
相続前の居住状況と老人ホームへの入所
相続開始の直前に、被相続人が1人で住んでいたことが基本条件。被相続人が要介護認定等を受けて老人ホームに入所していた場合でも、入所直前まで一人暮らしだった等の特定事由を満たせば対象に含まれます。
💡 プロが教える！実務のワンポイント
教科書的な回答は上記のとおりですが、税理士の実務では「親が入所した後、空いた実家に親族が一時的に住んでしまった」ために要件から外れるケースをよく見ます。特例を狙うなら、誰も住まない「空き家」の状態を維持することが非常に重要です。
相続後の用途制限と売却代金の金額上限
相続してから売却するまでの間、誰かが住んだり、人に貸して事業用に使ったりしてはいけません。また、売却代金は1億円以下に抑える必要があります。土地を分けて売却した場合や、他の相続人が売却した部分もすべて合算して判定されるため注意しましょう。
相続開始から3年目の12月31日までに売却
相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、売却手続を完了させなければなりません。この期限を1日でも過ぎてしまうと、どれだけ他の要件を満たしていても特例は使えなくなってしまいます。
▷関連：自分で相続税の計算をして税務署に申告することはできますか？
家屋を解体して更地で売却する際の注意点
建物を壊して土地だけを売却する場合でも、一定の手順を守れば特例の対象となります。耐震基準を満たさない老朽化した家は、解体したほうが安全で買い手を見つけやすい傾向にあります。
売主が建物を解体して土地だけを売却する
更地にすると固定資産税の優遇が外れて税金が上がるリスクはあります。それでも、倒壊の危険や近隣トラブルを避けるために早めに解体して売却するメリットは大きいです。売却する意思があれば、解体費用を譲渡費用として計上して利益を圧縮することも可能です。
買主が解体する場合は翌年2月15日が期限
2024年の法改正により、古い家がついたまま引き渡し、売却後に買主が解体する場合でも特例の対象になりました。ただし、売却した年の翌年2月15日までに解体工事を完了させなければならないという、厳格な期限ルールが設けられています。
💡 プロが教える！実務のワンポイント
買主が解体するケースについて、当事務所の過去の事例では、買主側の工事遅れにより特例の手続が止まるリスクが懸念されました。税務調査のリスクや特例否認の損害を考えると、売買契約書に「翌年2月15日までの解体義務」や損害賠償の取り決めを明記しておくのが無難です。
解体後の土地の用途制限にも気を配る
家屋を解体した後から売買契約を結ぶまでの間、その土地を駐車場や資材置き場など、他の用途に使ってはいけません。少しでも賃料収入を得ようとすると、事業用に使われたとみなされ特例の対象から外れてしまいます。
特例の適用に必要な手続と準備する書類
この控除を受けるためには、ご自身で確定申告を行う必要があります。自動的に税金が安くなるわけではありません。手続は以下の順で進めます。
- 市区町村から確認書の交付を受ける
- 必要な書類をすべて揃える
- 税務署へ確定申告を行う
市区町村から確認書の交付を受ける
まず、空き家が所在する市区町村の窓口に申請し、「被相続人居住用家屋等確認書」という公的な書類を発行してもらいます。申請には、電気やガス、水道の閉栓証明書のほか、更地にした場合は解体後の現場写真などが必要です。
💡 プロが教える！実務のワンポイント
手続の順番として、専門家の視点では、解体工事を始める前に必ず市区町村への申請要件を確認することをおすすめします。当事務所でも、解体前に室内の写真を撮り忘れたり、閉栓の記録を捨てたりしたことで、居住の証明ができず困ったご相談を受けたことがあります。
必要な書類を揃えて税務署へ確定申告する
市区町村で取得した確認書に加えて、売買契約書の写し、譲渡所得の内訳書、登記事項証明書などを添付して所轄の税務署に確定申告を行います。書類の収集には数週間かかることがあるため、期限ギリギリにならないよう早めに準備を始めましょう。
解体・譲渡・3000万円控除・相続に関するFAQ
基本的には不動産を引き継いで売却する相続人が負担します。ただし、不動産売買の交渉次第では、買主に解体費用を負担してもらうことも可能です。その場合、買主が負担した解体費用は売却代金（1億円の判定）に加算される点に十分注意してください。
昔に買った家で契約書などが残っておらず取得費が不明な場合、特例として売却代金の5%を取得費として計算することができます。しかし、実際の取得代金より低く見積もられることが多く、結果的に税金が高くなる恐れがあります。過去の資料はなるべく探し出しましょう。
要件を満たせば、相続税の一部を取得費に上乗せできる「取得費加算の特例」との併用が可能です。両方の特例を同時に使えば、譲渡所得をさらに大きく圧縮でき、節税効果が劇的に高まります。ただし、両方の適用期限を満たす必要があるため、スケジュール管理が重要です。
相続の不安は税理士へ相談を
相続した不動産の税務手続は非常に複雑です。自己判断で進めると、細かな要件を見落として多額の税務リスクを負う恐れがあります。少しでも不安を感じたら、取り返しがつかなくなる前に専門家である税理士へ相談し、確実な手続を進めることを強く推奨します。
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監修者：税理士 柏原
商社での経理実務を経て、会計業界へ転身。税理士法人にて約20年にわたり、中小企業の決算・税務申告から、上場企業の連結納税、SPC業務まで幅広く従事。みつきコンサルティングではオーナー企業の事業承継や相続税・贈与税のアドバイスも提供。本記事では、長年の実務経験に基づき、内容の正確性と専門性を担保するため、専門家の視点から監修を行っている。（税理士登録番号：126165）