実家の相続で譲渡所得税の3000万円控除は使えますか？
相続した空き家の売却でも最大3000万円の控除が使えます。
被相続人（※亡くなった人）が住んでいた家を相続して売却した際、要件を満たせば譲渡所得の計算から最大3000万円を差し引くことが可能です。
譲渡益が3000万円までであれば、所得税や住民税が実質的に非課税となる非常に強力な特例。ただし、この「空き家の3000万円特別控除」を利用するためには、建築時期や売却期限など細かな条件をすべてクリアしなければなりません。
譲渡所得税の基本的な仕組み
不動産を売って利益が出た場合にかかる税金が譲渡所得税です。売却した金額がそのまま利益になるわけではありません。取得した時の費用などを差し引いた金額に対して税金がかかる仕組み。大変ですが、一つずつ進めれば大丈夫です。
以下の表に譲渡所得の計算方法をまとめました。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 収入金額 | 不動産の売却代金 |
| 取得費 | 不動産の購入代金や仲介手数料など |
| 譲渡費用 | 売却にかかった仲介手数料や解体費用など |
| 譲渡所得 | 収入金額－（取得費＋譲渡費用） |
計算した結果がゼロやマイナスであれば、そもそも譲渡所得税はかかりません。
譲渡所得の具体的な計算例
例えば、相続した空き家を5000万円で売却したと仮定しましょう。過去に親が購入した際の金額（取得費）が1000万円、仲介手数料や解体費用（譲渡費用）が500万円かかったとします。
この場合、5000万円から1500万円を差し引いた3500万円が譲渡所得です。特例がなければ、この3500万円に対して約20％の税金がかかるため、約700万円もの納税が必要となります。
3000万円控除を適用した場合の節税効果
先ほどの計算例で「空き家の3000万円特別控除」が適用できた場合を見てみましょう。譲渡所得の3500万円から3000万円を差し引くことができるため、課税される所得はわずか500万円にまで圧縮されます。
500万円の約20％であれば、納税額は約100万円。特例を使わない場合と比べて、600万円もの節税効果が生まれるのです。とても大きな金額ですよね。
▷関連：相続した空き家を売却したとき3000万円特別控除は使えますか？
空き家特例の基本となる3つの要件
譲渡所得から最大3000万円を控除する特例を受けるには、主に「家屋」「売却期限」「売却時の状態」の3つの要件を満たす必要があります。一つでも条件から外れると適用されないため注意しましょう。
1981年5月31日以前に建築された家屋であること
特例の対象となるのは、1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された旧耐震基準の家屋です。また、被相続人が一人で居住していたことが絶対条件。
老人ホームなどに入所していた場合でも、一定の要件を満たせば適用対象になります。なお、後述するように一部の建物はこの特例の対象外です。
💡 プロが教える！実務のワンポイント
一般的には「1981年5月31日以前の建物」と言われますが、実務の現場では増改築が繰り返され、建築時期の判定が難しいケースが意外と多いです。当事務所の過去の事例では、登記簿上の日付と実際の建築日が異なり、手続が難航することがありました。専門家の視点では、早めに固定資産税の納税通知書等で確認しておくのが無難です。
マンションなどの区分所有建物は対象外
特例の要件として見落としがちなのが、建物の種類です。戸建て住宅であれば問題ありませんが、マンションなどの区分所有建物は、この特例の対象から外れてしまいます。
被相続人が古いマンションに一人で住んでいた場合でも、残念ながら3000万円控除は使えません。戸建ての空き家問題に対処するための制度設計だからです。
相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却
売却の期限も厳格に定められています。相続開始日（被相続人が亡くなった日）から起算し、3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却しなければなりません。
期限を1日でも過ぎたら特例の利用は不可能。不動産の売却活動には時間がかかるため、早めに動き出すことが大切です。
取り壊して更地にするか耐震リフォームをして売却
古い家屋をそのまま売るのではなく、耐震基準を満たすようにリフォームをして売却するか、家屋を取り壊して更地にしてから売却する必要があります。
ただし、2024年1月1日以降の売却であれば、少しだけ手続が楽になりました。買主が購入した翌年の2月15日までに耐震改修や取り壊しを行えば適用されるように要件が緩和されたのです。
💡 プロが教える！実務のワンポイント
教科書的な回答は「取り壊してから売却」ですが、税務調査のリスクを考えると特約の結び方に注意しておくのが無難です。税理士の実務では、売買契約書に「引き渡しまでに売主の負担で取り壊す」旨を明確に記載していないと、税務署から適用を否認されるトラブルを見かけます。慎重に契約書を確認しましょう。
▷関連：自分で相続税の計算をして税務署に申告することはできますか？
なぜ空き家を早く売却すべきなのか
放置するほど維持管理の負担が増加する
空き家をそのまま放置しておくことには、大きなリスクが伴います。誰も住んでいない家屋は、想像以上に早く老朽化が進んでしまうからです。
台風や地震によって建物が倒壊し、近隣住民に被害を与えてしまう危険性もあります。固定資産税も毎年かかり続けるため、早めに売却の判断を下すことが大切です。
売却が遅れると特例の期限が切れてしまう
空き家のまま数年が経過してしまうと、最も恐ろしいのが特例の期限切れです。前述の通り、空き家の3000万円特別控除は「相続から3年目の12月31日」が期限。
これを過ぎると、何百万もの税金がそのまま重くのしかかってきます。思い出の詰まった実家を手放すのは辛いですが、未来の生活を守るために一歩踏み出しましょう。
特例の控除額と相続人が複数いる場合の注意点
特例の控除額は最大3000万円ですが、相続人が複数いる場合や売却代金によって扱いが変わります。状況によっては控除額が減ることもあるため、事前の確認が欠かせません。
共有名義で相続した場合の控除額
例えば、兄と弟の2人で実家を半分ずつ相続し、6000万円で売却したとします。譲渡所得が6000万円だった場合、兄と弟はそれぞれ3000万円ずつの譲渡所得を得たことになります。
この場合、2人とも特例の要件を満たしていれば、それぞれが最大3000万円の控除を受けられます。結果として、兄弟ともに譲渡所得税をゼロに抑えることが可能です。
空き家を相続した相続人が3人以上の場合は控除額が2000万円に
この特例は、相続人が複数いる場合でも各自の持分に応じて適用を受けることが可能です。しかし、2024年1月1日以降の譲渡において、空き家を相続した相続人が3人以上の場合は少しルールが変わります。
1人あたりの控除額の上限が2000万円に引き下げられるのです。兄弟等で共有名義にして相続する際は、控除額の減額に気をつけましょう。
売却代金が1億円以下であること
売却代金が1億円以下であることも適用の前提条件。1億円を超えてしまうと、この特例は一切使えません。
売却代金には、建物と土地の合計額が含まれます。敷地の一部を分割して売却した場合や、複数の相続人が別々に売却した場合でも同様です。全体の合計額で1億円以下かどうかを厳格に判定します。
どのような売却先なら認められるか
不動産の売却先についても、厳格なルールが存在します。第三者や不動産買取業者への売却であれば、何の問題もありません。
しかし、親族や同居している家族に対する売却は、特例の対象外となってしまいます。内縁関係にある人や、自分が経営に関わっている法人への売却も認められません。公正な取引であることが求められます。
取得費加算の特例との関係
相続税を支払っている方には、もう一つ別の節税方法が用意されています。それが「取得費加算の特例」。
相続開始の翌日から3年10ヶ月以内に売却した場合、支払った相続税の一部を不動産の取得費に加算できる仕組みです。取得費が増えれば、結果として譲渡所得を減らすことができます。
💡 プロが教える！実務のワンポイント
一般的にはどちらの特例もお得と言われますが、実務の現場では「取得費加算の特例」と「空き家の3000万円控除」は併用できないというケースが意外と多いです。当事務所の過去の事例では、相続税額が大きいお客様の場合、取得費加算の特例を選んだ方が節税になることがありました。専門家の視点では、両方の計算を比較することが重要です。
空き家特例を利用するための手続と流れ
譲渡所得税の3000万円控除を受けるためには、必ず確定申告を行わなければなりません。自動的に控除されるわけではないため、利益が出た翌年には手続を忘れないようにしましょう。
- 空き家が所在する市区町村へ「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を申請する。
- 耐震基準適合証明書や売買契約書などの必要書類を収集する。
- 管轄の税務署にて確定申告を行う。
被相続人居住用家屋等確認書の取得
確定申告の際には、様々な添付書類が必要になります。その中で最も重要なのが、空き家が所在する市区町村から発行される「被相続人居住用家屋等確認書」。
この書類は、被相続人が一人で住んでいたことや、相続後に誰も住んでいなかったことを公的に証明するためのものです。
💡 プロが教える！実務のワンポイント
市役所での「被相続人居住用家屋等確認書」の発行には、申請から2週間程度かかるのが通常です。当事務所の過去の事例では、この書類の取得に手間取り、確定申告の期限ギリギリになって手続が止まることがよくありました。電気やガスの閉栓証明など、後から入手しづらい書類も求められる点に注意が必要です。
譲渡所得税と3000万円控除に関するFAQ
一定の要件を満たせば併用は可能ですが、相続人が空き家を相続している時点で小規模宅地の特例（家なき子特例など）の要件をクリアするのはハードルが高いケースが多いです。実務の現場では、どちらの特例を優先すべきか慎重なシミュレーションを行って判断します。
いいえ、使えません。相続の時から売却の時まで、事業用や貸付用、または居住用として一度も利用されていない「空き家」であることが条件です。少しでも住んだり他人に貸したりしてしまうと適用外になるため、専門家の視点では速やかに売却へ動くことを推奨します。
被相続人が住んでいた母屋のほかに離れがある場合、特例の対象となるのは全体の敷地面積のうち「母屋の床面積の割合」に対応する土地部分のみです。控除額の計算が複雑になるため、税理士の実務では図面を用いた正確な按分計算を行い、税務署への説明材料を準備します。
相続の不安は税理士へ相談を
相続した空き家の売却における特例は、数百万単位で税金が変わる制度ですが、要件が極めて複雑です。自己判断で売買契約や解体を進めると、後から控除が認められず多額の税金を課される税務リスクが伴います。少しでも不安を感じたら、手遅れになる前に相続専門の税理士へ相談しましょう。
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監修者：税理士 柏原
商社での経理実務を経て、会計業界へ転身。税理士法人にて約20年にわたり、中小企業の決算・税務申告から、上場企業の連結納税、SPC業務まで幅広く従事。みつきコンサルティングではオーナー企業の事業承継や相続税・贈与税のアドバイスも提供。本記事では、長年の実務経験に基づき、内容の正確性と専門性を担保するため、専門家の視点から監修を行っている。（税理士登録番号：126165）