相続登記の登録免許税はいくら？自分で計算できますか？
登録免許税は固定資産税評価額の0.4％で計算できます。
親や配偶者が亡くなり、慣れない手続に追われていて不安ですよね。不動産の名義を被相続人、つまり故人から相続人へ変更する手続を相続登記と呼びます。この手続で法務局へ納める国税が登録免許税です。基本的には不動産の固定資産税評価額に0.4パーセントをかけて計算します。この記事だけで相続の疑問が全て解決するよう、計算方法や免税措置を詳しく解説しましょう。
相続登記の登録免許税の基本知識
相続手続にはさまざまな費用がかかります。その中でも避けて通れないのが登録免許税です。まずは基本的な知識を整理しておきましょう。
登録免許税の目的と対象
登録免許税とは、不動産の所有者名義を法的に変更する際の手続にかかる税金のこと。対象となるのは、土地や建物の名義変更手続です。相続登記や遺贈がこれに該当します。手続の際に必ず納める必要があります。
相続税との違い
相続税と登録免許税は全くの別物と考えてください。相続税は遺産そのものの価値に対してかかる税金です。一方の登録免許税は、名義を変更するという事務手続に対して課されます。相続税がかからない場合でも納付は必須です。
不動産取得税はかからない
不動産を取得した際にかかる税金として不動産取得税があります。しかし、相続によって不動産を取得した場合は原則非課税です。大変ですが、一つずつ進めれば大丈夫です。
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登録免許税の計算に必要な書類
登録免許税を正確に計算するためには、不動産の価値を証明する書類が欠かせません。どのような書類を集めればよいのでしょうか。
固定資産税課税明細書
最も手軽に確認できるのが固定資産税課税明細書。毎年4月から6月頃に、市区町村役場から送付される固定資産税の納税通知書に同封されています。この書類に記載された評価額が計算のベースとなります。
固定資産評価証明書
課税明細書が手元にない場合は、市区町村の役所で固定資産評価証明書を取得しましょう。1通300円から400円程度の手数料で発行してもらえます。相続人が取得する際は、戸籍謄本などの関係書類が求められます。
名寄帳で漏れを防ぐ
名寄帳とは、故人がその市区町村内で所有していた全ての不動産が一覧になった書類。これを確認することで、課税明細書に載っていない不動産の存在を把握できます。
💡 プロが教える！実務のワンポイント
一般的には課税明細書があれば十分と言われますが、実務の現場では名寄帳を取得するケースが意外と多いです。当事務所の過去の事例では、非課税の私道などが漏れており、後から手続のやり直しになることがよくありました。税務調査のリスクを考えると、名寄帳で全容を把握しておくのが無難です。
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登録免許税の計算方法
書類が揃ったら、いよいよ計算です。基本となる計算式と、適用される税率のルールを理解しましょう。
課税標準額の求め方と端数処理
計算の基準となる金額を課税標準額と呼びます。固定資産税評価額をもとに特例措置などを適用した後、1000円未満の端数を切り捨てた金額となります。
相続登記の税率
相続によって不動産を取得した場合、登録免許税の税率は原則として0.4パーセントです。これは、売買や贈与の場合の税率である2パーセントと比較して、かなり低く設定されています。
遺贈の場合の税率注意点
法定相続人以外の人が遺言によって不動産を受け取ることを遺贈と呼びます。この場合、税率は0.4パーセントではなく2パーセントに跳ね上がります。税負担が大きく変わるため注意が必要です。
💡 プロが教える！実務のワンポイント
教科書的な回答は税率0.4パーセントですが、遺言書の内容によっては2パーセントが適用されるケースがあります。当事務所の経験上、相続人以外である孫への遺贈などで、想定以上の税金がかかり親族間で揉める原因になることがありました。事前の確認が重要です。
具体的な計算手順と例
ここでは、実際の数字を使って登録免許税を計算してみましょう。以下の手順に沿って計算を進めます。
計算の基本ステップ
以下の表に計算のステップをまとめました。
- 対象不動産の固定資産税評価額を全て合算する
- 合計額から1000円未満を切り捨てる
- 課税標準額に0.4パーセントをかける
- 算出額から100円未満を切り捨てる
評価額1000万円の計算例
固定資産税評価額が1000万円ちょうどの土地を相続した場合、1000万円に0.4パーセントをかけると4万円になります。端数処理は不要のため、納付する登録免許税は4万円です。
複数の不動産がある場合
土地と建物など複数の不動産を同時に登記する場合は、全ての評価額を合算してから1000円未満を切り捨てます。個別に計算して合算するわけではない点に気をつけてください。
共有持分を相続する場合
故人が不動産の一部のみを所有する共有持分だった場合、不動産全体の評価額に、故人が所有していた持分の割合をかけます。その金額から1000円未満を切り捨てたものが課税標準額です。
マンションを相続する場合
マンションの場合は少し複雑です。専有部分である建物の評価額に、マンション全体の土地の評価額へ敷地権割合をかけた金額を足し合わせます。これが全体の評価額となります。
私道など非課税の土地の場合
私道や公衆用道路など、固定資産税が非課税の土地にも登録免許税はかかります。近隣の宅地の評価額を基準に、その30パーセント相当額を評価額として計算します。
💡 プロが教える！実務のワンポイント
一般的には固定資産評価証明書の数字をそのまま使えば良いと言われますが、私道が含まれるケースは意外と多いです。当事務所の過去の事例では、私道の評価額を近隣宅地から算定する作業が難航し、手続が止まることがよくありました。専門家の知見が活きる場面です。
登録免許税の免税措置
条件を満たせば登録免許税が免除される特例があります。負担を大幅に減らせる可能性があるため、必ず確認しましょう。
100万円以下の土地の免税措置
相続した土地の固定資産税評価額が100万円以下の場合は、登録免許税が免除されます。これは2027年3月31日までの時限措置です。建物には適用されないことに留意してください。
数次相続における免税措置
土地を相続した人が登記をしないまま亡くなった場合、亡くなった人を名義人とするための中間登記については、登録免許税が免税となります。こちらも2027年3月31日までです。
免税措置を受けるための手続
免税措置は自動的に適用されるわけではありません。登記申請書に免税の根拠となる租税特別措置法の条項を正しく記載する必要があります。
💡 プロが教える！実務のワンポイント
教科書的な回答は免税措置を活用することですが、法務局は親切に教えてくれません。当事務所の過去の事例では、申請書への条文記載が漏れていたため、本来払わなくてよい税金を払ってしまったケースが意外と多いです。記載漏れには細心の注意を払いましょう。
登録免許税の納付方法と期限
計算した税金は、適切な方法とタイミングで納める必要があります。納付方法と義務化のルールを見ていきましょう。
収入印紙による納付
最も一般的なのが収入印紙による納付です。法務局や郵便局で税額分の収入印紙を購入し、申請書に貼り付けて提出します。金額の大小に関わらず利用できる便利な方法です。
現金による納付
金融機関や税務署の窓口で現金納付用の納付書を使って支払う方法もあります。支払後に受け取る領収証書を登記申請書に貼り付けて、法務局へ提出してください。法務局の窓口で直接現金払いはできません。
オンラインでの納付
登記申請をオンラインで行う場合は、インターネットバンキングや対応ATMを利用した電子納付が可能です。自宅にいながら手続を完了させることができます。
相続登記の義務化とペナルティ
2024年4月から相続登記が義務化されました。不動産の取得を知った日から3年以内に手続をしないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。早めの対応を心がけましょう。
💡 プロが教える！実務のワンポイント
一般的には印紙を貼るだけと言われますが、実務の現場では印紙に自分で消印をしてしまうミスというケースが意外と多いです。当事務所の過去の事例では、この不備で印紙が無効になり、買い直しになったことがよくありました。絶対に消印はしないでください。
相続登記の費用は経費になるか
相続した不動産を活用したり売却したりする際、登録免許税は経費として計上できるのでしょうか。
不動産所得の経費
相続したアパートなどで家賃収入を得る場合、その不動産の相続登記にかかった登録免許税や書類の取得費用は、不動産所得を計算する際の必要経費として計上できます。
売却時の譲渡所得の経費
相続した不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。この際、相続登記で支払った登録免許税は、取得費として経費に算入することが可能です。
その他の相続と登録免許税に関するFAQ
手続を進める中で生じる、細かな疑問にお答えします。
誰が相続しても税率は一律0.4パーセントです。配偶者であっても子どもであっても、税額は変わりません。ただし、法定相続人以外への遺贈の場合は2パーセントになります。
法律上の決まりはありません。一般的には不動産を取得した人が負担しますが、複数人で相続する場合は、話し合いで負担割合を決めることになります。後々のトラブルを避けるためにも、事前に明確にしておくべきでしょう。
計算間違いで多く払いすぎてしまった場合は、法務局に還付請求をすることで差額が戻ってきます。不足していた場合は、法務局からの連絡に従って追加で納付すれば問題ありません。
相続の問題は税理士に相談
自己判断による税務リスクを避けるため、相続税の計算や特例の適用判断は専門家に任せるのが安全です。当事務所では専門家の紹介が可能ですので、一人で悩まず税理士へ相談することをお勧めします。
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監修者：税理士 柏原
商社での経理実務を経て、会計業界へ転身。税理士法人にて約20年にわたり、中小企業の決算・税務申告から、上場企業の連結納税、SPC業務まで幅広く従事。みつきコンサルティングではオーナー企業の事業承継や相続税・贈与税のアドバイスも提供。本記事では、長年の実務経験に基づき、内容の正確性と専門性を担保するため、専門家の視点から監修を行っている。（税理士登録番号：126165）