相続で不動産取得税はかかる？軽減措置の申請は必要ですか？
相続による取得は原則非課税ですが例外や他の税金に注意。
親が亡くなり実家を引き継ぐ場合、基本的に不動産取得税はかかりません。しかし、遺贈や生前贈与といった取得の経緯によっては、例外的に課税されるケースが存在します。
手続を間違えると損をしてしまうこともあるため、正しい知識を身につけることが大切。本記事では、課税される例外や軽減措置の仕組み、関連する税金について詳しく解説していきます。大変ですが、一つずつ進めれば大丈夫です。
法定相続人への名義変更は形式的な移転
不動産取得税とは、土地や建物の所有権を得た際に一度だけ支払う地方税です。被相続人（亡くなった方）から配偶者や子どもといった法定相続人が不動産を引き継ぐ場合、新たな取得とはみなされません。
これは単なる「形式的な所有権の移動」として扱われるためです。遺言書に基づく相続であっても、遺産分割協議で誰が引き継ぐか決めた場合であっても非課税。軽減措置の申請や特別な申告を行う必要もありません。
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一度成立した遺産分割をやり直した場合
遺産の分け方を一度決めたものの、後から相続人全員の合意で協議を解除し、再度分割をやり直すことがあります。この再分割による不動産の取得も、地方税法上の「相続による取得」に該当する扱いです。
そのため、不動産取得税については引き続き非課税とされています。親族間で意見がまとまらず大変な作業になりますが、遺産分割のやり直し自体は法的に不可能ではありません。
💡 プロが教える！実務のワンポイント
一般的には遺産分割をやり直しても不動産取得税は非課税と言われますが、実務の現場では他の税金に注意が必要です。税務上、最初の分割で確定した財産を再配分することは「新たな贈与」や「交換」とみなされがち。教科書的な回答は非課税ですが、税務調査のリスクを考えると最初の分割協議を慎重に終わらせておくのが無難です。後からの変更は多大な税負担を生むケースが意外と多いのです。
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不動産取得税が課税されるケースとは
相続が発生したからといって、すべてのケースで非課税になるわけではありません。特定遺贈や死因贈与、生前贈与などを利用して不動産を取得した場合は、原則通り課税対象となります。
どのような場合に税金がかかるのか、具体的に見ていきましょう。知らずに放置しているとペナルティを受ける可能性もあるため、事前の確認が必須と言えます。
相続人以外への特定遺贈
遺言によって特定の財産を指定して譲ることを「特定遺贈」と呼びます。以下の表にまとめた通り、法定相続人への特定遺贈は非課税ですが、第三者へ譲った場合は不動産取得税がかかります。
一方で「財産の3割を譲る」といったように割合を指定する「包括遺贈」の場合は、負債も引き継ぐため相続人と同等という扱い。そのため、相手が第三者であっても非課税となります。
| 遺贈の方法・遺贈の相手 | 相続人 | 相続人以外 |
|---|---|---|
| 特定遺贈 | 非課税 | 課税 |
| 包括遺贈 | 非課税 | 非課税 |
死亡を条件とする死因贈与
「私が死んだらこの家をあげる」と生前に約束しておく契約を「死因贈与」と言います。これは相続ではなく贈与の扱いとなるため、取得した人は不動産取得税を納めなければなりません。
口約束でも成立する性質を持っていますが、税金の対象になる点に注意が必要です。生前に手続を進める際は、こうした見えないコストも計算に入れておく必要があります。
相続時精算課税制度を利用した生前贈与
60歳以上の親や祖父母から財産を譲り受ける際、2,500万円まで贈与税が非課税になる「相続時精算課税制度」があります。これも贈与にあたるため不動産取得税が課税される仕組み。
最終的に相続税と精算する制度ですが、不動産取得税は取得した時点で発生します。目先の贈与税がゼロでも、思わぬ出費が生じる事態になりかねません。
💡 プロが教える！実務のワンポイント
教科書的な回答は「特定遺贈は課税」ですが、税理士の実務では遺言書の書き方一つで結果が大きく変わる点に注意を払います。特定の財産を指定しつつ借金も負担させるような内容だと、税務署の解釈が分かれることも。当事務所の過去の事例でも、遺言書の曖昧な文言が原因で手続が止まることがよくありました。税務トラブルを防ぐためにも、生前に専門家へ文案を確認してもらうことが重要です。
不動産取得税の計算方法と軽減措置
課税対象となる場合、不動産の固定資産税評価額に税率をかけて税額を計算します。実際の購入価格や建築費ではない点に気をつけてください。
税率は原則4％ですが、特例により2027年3月31日までに取得した土地や居住用住宅については3％に軽減されています。一定の要件を満たせばさらに税額を抑えることが可能です。
建物に対する軽減措置の適用要件
床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下などの要件を満たせば、建物の固定資産税評価額から控除を受けられます。新築なら1,200万円、認定長期優良住宅は1,300万円の控除。
中古住宅であっても、築年数や新耐震基準への適合状況に応じて100万円から1,200万円を差し引くことが可能です。計算次第では税負担がゼロになるケースも珍しくありません。
土地に対する軽減措置の特例措置
2027年3月31日までに宅地を取得した場合は、固定資産税評価額の2分の1を課税標準とする特例が設けられています。
さらに、その土地に建つ住宅が軽減要件を満たしていれば、計算された税額自体から一定額が減額される仕組み。土地と建物の両方で金銭的負担を抑える制度が用意されています。
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課税される場合、取得日から60日以内に都道府県税事務所への申告が必要です。当事務所の過去の事例では、この申告を忘れたために高い税額の納付書が届き、慌てるケースがよくありました。自動的に軽減措置が適用されない自治体もあります。特段の軽減申請は原則不要な相続とは異なり、課税されるケースでは速やかに管轄の税務署や県税事務所へ確認しておくのが無難です。
不動産相続に関連して発生する主な費用
不動産取得税が非課税であっても、不動産を引き継ぐ際には別の税金や費用がかかることがあります。相続に伴う出費を正しく把握し、事前の準備を進めておくことが大切。
どのような負担が待っているのか、代表的なものを順番に解説していきます。
名義変更にかかる登録免許税
法務局で不動産の名義を変更する「相続登記」を行う際、登録免許税がかかります。相続による取得であれば、固定資産税評価額の0.4％で済みます。
しかし、死因贈与や第三者への遺贈で取得した場合は、税率が2.0％へと跳ね上がるため注意しましょう。登記手続を司法書士に依頼すれば、別途専門家への報酬も必要です。
基礎控除を超えるとかかる相続税
遺産総額が「3,000万円＋法定相続人の数×600万円」の基礎控除額を超える場合、相続税の申告と納税が必要です。不動産だけでなく、預貯金などもすべて含めて計算するルール。
申告期限は相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内と定められています。期限を過ぎるとペナルティが課されるため、早めの財産調査が欠かせません。
自己所有資産にかかる固定資産税
不動産を引き継いだあとは、毎年1月1日時点の所有者として固定資産税を納める義務が生じます。市街化区域にある不動産なら、さらに都市計画税も課税されることに。
これらは不動産を維持するランニングコストとして、毎年かかり続ける費用です。将来を見据えた資金計画を立てておきましょう。
不動産を売却した際にかかる譲渡所得税
相続した不動産を売却して利益が出た場合、所得税や住民税（譲渡所得税）がかかります。現金化して親族間で分け合うケースでは避けて通れない税金。
ただし、相続発生から3年以内に売却すれば、支払った相続税の一部を取得費に加算できる特例を使える場合があり、税負担を大きく抑えることが可能です。
不動産取得税の軽減措置と相続に関するFAQ
法定相続人が相続で取得した場合はそもそも非課税のため、軽減措置の申請や特別な申告は不要です。納税通知書も届きません。ただし、相続人以外への遺贈などで課税される場合は、取得日から60日以内の申告が必要となります。
贈与税と相続税を一体で計算し税負担を先送りできるメリットはありますが、不動産取得税や登録免許税の面では不利になります。相続ならかからない不動産取得税が課税され、登録免許税の税率も高くなるため、総合的な判断が不可欠です。
被相続人に未払いの税金がある場合、相続人がその納税義務を承継して代わりに納めなければなりません。遺産分割協議が終わっていない場合でも、相続人全員が連帯して納税する義務を負います。実務の現場では、この精算で揉めることがよくあります。
相続の不安は税理士へ相談を
相続に伴う税金の手続は非常に複雑です。自己判断で申告漏れや誤った特例適用をしてしまうと、後日大きな税務リスクを抱えることになりかねません。会社や従業員、大切な家族を守るためにも、不動産相続の不安は専門家である税理士へ早めに相談することをおすすめします。
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監修者：税理士 柏原
商社での経理実務を経て、会計業界へ転身。税理士法人にて約20年にわたり、中小企業の決算・税務申告から、上場企業の連結納税、SPC業務まで幅広く従事。みつきコンサルティングではオーナー企業の事業承継や相続税・贈与税のアドバイスも提供。本記事では、長年の実務経験に基づき、内容の正確性と専門性を担保するため、専門家の視点から監修を行っている。（税理士登録番号：126165）