相続した住宅の借金は控除や特例で減らせる可能性はありますか？
被相続人の住宅ローンは原則控除できますが団信の有無によります。
相続したご実家に借金が残っている場合、どのように計算すべきか迷うことが多いでしょう。 原則として、亡くなった人（被相続人）が残した借金は、相続財産から差し引くことができます。 ただし、団体信用生命保険の有無により扱いは大きく変わるため注意が必要です。 本記事では、控除の仕組みや利用できる特例について分かりやすく解説します。
住宅ローン（借金）と債務控除の基本ルール
相続税は、プラスの財産からマイナスの財産を引いた金額に対して計算する税金です。 このマイナスの財産を差し引く仕組みを債務控除と呼びます。 住宅ローンも確実な借入金であれば、遺産総額から引くことが可能です。 税金負担を抑えるための重要なポイントと言えるでしょう。
💡 プロが教える！実務のワンポイント
一般的にはマイナスの財産はすべて引けると思われがちです。 しかし、税理士の実務では契約書や残高証明書など客観的な証拠がないと認められないケースが意外と多く存在します。 教科書的な回答は「借金は引ける」ですが、税務調査のリスクを考えると書類をしっかり揃えておくのが無難でしょう。
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団体信用生命保険（団信）の有無による控除の違い
住宅ローンを利用する際、多くの方が団体信用生命保険に加入しています。 この保険の有無が、相続税の計算において非常に重要なポイントと言えます。 まずは、以下の表で全体像を把握してください。
| 団信の有無 | 住宅ローンの扱い | 債務控除の可否 |
|---|---|---|
| 団信あり | 保険金で完済される | 控除できない |
| 団信なし | 相続人が引き継ぐ | 控除できる |
団信に加入している住宅ローンの場合
被相続人が団信に加入していた場合、死亡と同時に保険金でローンが完済されます。 残されたご家族が返済を引き継ぐ必要がないため、生活の不安は大きく減るでしょう。 一方で、借金そのものが消滅するため、相続財産から差し引くことはできなくなります。
団信に加入していない住宅ローンの場合
団信に加入していない場合、ローンの残額はそのまま相続人が引き継ぎます。 この場合は借金として確実に残っているため、債務控除の対象です。 課税対象額を減らせるため、税負担を大きく抑える効果が期待できるでしょう。
団信ではなく一般の生命保険を活用するケース
団信の代わりに、相続人を受取人とする生命保険に加入している方もいます。 この場合、受け取った死亡保険金には「法定相続人の数×500万円」の非課税枠を利用可能です。 さらに残ったローンも債務控除できるため、結果的に団信より税金が安くなるケースも存在します。
💡 プロが教える！実務のワンポイント
当事務所の過去の事例では、団信で完済されたことに安心し、抵当権の抹消手続を忘れているケースがよくありました。 ローンがなくなっても、銀行の担保権は自動では消えません。 司法書士など専門家の視点では、相続手続と併せて早めに抹消登記をしておくことをおすすめします。
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連帯債務やペアローンなど契約形態による違い
共働きのご夫婦などで、連帯債務やペアローンを利用しているケースも少なくありません。 これらの契約では、誰がどの割合で返済しているかによって、控除できる金額が変わってきます。 契約内容をしっかり確認しておくことが大切です。
連帯債務でローンを組んでいた場合
連帯債務の場合、各自が負担する割合が決められているのが通常です。 そのため、亡くなった方が本来負担すべきだった割合の金額のみが債務控除の対象となります。 配偶者が負担する分までまとめて引くことはできない点にご注意ください。
ペアローンの場合の債務控除
ペアローンのように夫婦それぞれが個別にローンを組んでいる場合、亡くなった本人の残債のみが対象です。 もう一方の残債は当然ながら引けません。 また、保証契約を結んでいるだけでは、実際に返済を負担していない限り控除対象にはならない仕組みとなっています。
相続した借金で住宅ローン控除（税額控除）は使えません
よくある勘違いとして、引き継いだ借金で住宅借入金等特別控除を受けようとするケースがあります。 結論から言うと、この控除制度は利用できません。 所得税や住民税の負担を軽くするこの制度は、あくまで本人が購入した場合に限られるからです。
住宅借入金等特別控除が対象外となる理由
この制度の趣旨は、自ら居住用の家を買うための借入を支援することにあります。 相続で引き継いだ借金は、家を取得するための借入ではなく、単なる債務の承継に過ぎません。 そのため、条件を満たさず適用不可と判断されます。
💡 プロが教える！実務のワンポイント
「親が受けていた控除をそのまま引き継げるはず」と誤解されている方が非常に多く見受けられます。 亡くなった時点で特例の適用は終了し、ご家族には引き継がれない仕組みです。 税務調査のリスクを考えると、専門家に事前確認のうえで手続を進めておくのが無難でしょう。
空き家を売却する際の3000万円控除の特例
相続したご実家が誰も住まない空き家になってしまうケースは多く見受けられます。 一定の条件を満たせば、家や土地を売却したときの利益から最大3000万円を引ける特例が存在します。 これを被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除と呼ぶ仕組みです。
特例の対象となる家屋の要件
この特例を利用するには、建物が昭和56年5月31日以前に建てられたものである必要があります。 また、亡くなる直前まで被相続人が一人で暮らしており、他の居住者がいなかったことも重要な条件です。 売却代金が1億円以下であるなど、細かな要件が定められています。
適用期限は2027年（令和9年）12月31日まで
この制度は永遠に使えるわけではなく、現在のところ2027年12月31日までの売却が対象です。 さらに「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」というもう一つの期限も設けられています。 いずれか早い方が期限となるため、早めの行動が求められるでしょう。
💡 プロが教える！実務のワンポイント
一般的には更地にして売ればいいと言われますが、実務の現場では、解体費用が先に必要となり資金繰りに苦労するケースが意外と多いです。 また、相続人が3人以上いると控除額が1人2000万円に減額されるルールも入りました。 売却のタイミングや方法は、総合的な視点から慎重に判断すべきポイントです。
債務控除の対象となる未払金や葬式費用
住宅ローンだけでなく、他にも遺産総額から差し引けるマイナスの財産は存在します。 漏れなく計算に入れることで、課税される金額を適正に抑えることが可能です。 ここでは代表的なものをいくつかご紹介しましょう。
葬式にかかった費用
お通夜や告別式にかかった費用、火葬料、お布施などは債務ではありませんが、特例的に差し引けます。 一方で、香典返しや初七日などの法要費用、墓石の購入費などは対象外です。 領収書が出ないお布施などは、メモを残しておくのが効果的と言えます。
公租公課や未払の医療費
亡くなった方の所得税や住民税、固定資産税などの未払い分も引くことが可能です。 また、亡くなる直前まで入院していた際の未払医療費や、水道光熱費の未払い分も対象として扱われます。 これらも証明書類をきちんと保管しておくことが重要となるでしょう。
事業用の未払金や預かり敷金
亡くなった方が個人で事業を営んでいた場合、事業での買掛金や未払金も控除の対象に含まれます。 不動産の賃貸経営をしていた際に借主から預かっている敷金も同様に差し引くことが可能です。 事業関係の帳簿類もしっかりと確認しておくことが大切と言えます。
債務控除が認められないケースと注意点
すべての借金や未払金が控除できるわけではなく、一定の制限が存在します。 制度の仕組みを誤解していると、後から税金が足りなくなるトラブルにつながりかねません。 特に注意すべきケースを詳しく見ていきましょう。
保証債務は原則として引けません
亡くなった方が他人の借金の保証人になっていた場合、その保証債務は原則として控除できません。 将来支払い義務が発生するかどうかが不確実であるとみなされるためです。 ただし、主債務者が返済不能で求償もできない状況であれば、例外的に引ける場合もあります。
特定遺贈や相続放棄をした人の扱い
遺言で特定の財産のみを受け取る「特定遺贈」の場合、引き継いだ借金は控除の対象外です。 また、相続放棄をした人が負担した借金も同様に差し引くことはできません。 ただし、放棄した人が現実に葬儀費用を負担した場合は、遺贈財産から引くことが認められています。
💡 プロが教える！実務のワンポイント
債務控除は節税の強力な味方ですが、実務の現場では、借入の存在を証明できずに否認されるケースが意外と多いです。 特に親族間での貸し借りは、契約書や返済実績がないと税務署に認めてもらえません。 教科書的な回答は「借入は引ける」ですが、身内同士の金銭のやり取りほど慎重に記録を残しておくのが無難でしょう。
相続と住宅の控除特例に関するFAQ
ローン自体はなくなりますが、不動産につけられた抵当権を消すための抹消登記手続が必要です。 これを放置すると後々売却する際などに手間取ります。 実務家の視点では、名義変更の手続と一緒に専門家へ依頼しておくのがスムーズで確実な方法と言えるでしょう。
ご自身で新たにローンを組み直して購入・改修する等の例外的なケースを除き、引き継いだ借金そのままでは控除を申請できません。 親の債務を肩代わりしただけであり、ご自身の住宅取得資金ではないとみなされるためです。 制度の趣旨を正しく理解しておきましょう。
マンションなどの区分所有建物はこの特例の対象外となっています。 あくまで一戸建て（区分所有建物登記がされていない建物）であることが要件です。 現場の感覚では、この点を誤解して売却を進めてしまう方が多いため、事前に要件チェックを念入りに行ってください。
親子で負担割合を決めているため、亡くなった親の負担部分について団信の保障や債務控除の対象となります。 子の負担部分はそのまま子が支払い続ける仕組みです。 契約時の持分割合により扱いが複雑になるため、税務署や専門家に確認しながら進めることを推奨します。
相続の不安は税理士へ相談を
控除や特例の適用要件は複雑であり、自己判断で申告を進めると、税務調査で指摘を受けたり余分な税金を払ったりするリスクが高まります。 大切な財産とご家族を守るためには、相続税や不動産に強い税理士へ早めに相談し、適切なサポートを受けることをお勧めします。
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監修者：税理士 柏原
商社での経理実務を経て、会計業界へ転身。税理士法人にて約20年にわたり、中小企業の決算・税務申告から、上場企業の連結納税、SPC業務まで幅広く従事。みつきコンサルティングではオーナー企業の事業承継や相続税・贈与税のアドバイスも提供。本記事では、長年の実務経験に基づき、内容の正確性と専門性を担保するため、専門家の視点から監修を行っている。（税理士登録番号：126165）