小規模宅地等の特例とは？

公開日: 2017年9月5日

不動産を所有している人は、その不動産の評価が高ければ高いほど相続税も高くなり、評価が低ければ相続税も低くなるため、評価を下げたいという気持ちを持つかもしれませんが、相続税の申告の際に虚偽の申告をしてはいけません。
そこで、今回お話しする「小規模宅地等の特例」は、土地の評価に関する特例で、最大で80％も評価を下げられる可能性があり、結果として相続税の節税に繋がります。しかし、色々と注意点もあるので、今回は小規模宅地等の特例について詳しくご説明致します。

条件について

どんな状況でもこの特例が受けられるというわけではなく、人やその土地の使い方などが条件としてあります。

＜対象になる人＞
法定相続人だけではなく、その土地を相続や遺贈によって取得した人が対象となります。
しかし、この人物が配偶者ではない場合は、居住継続や事業継続を一定期間以上する必要があります。ただし、共同で相続する場合はそれぞれの相続人が条件に当てはまるのかが重要です。ですので、一人は認められてももう一人が認められないというケースもあります。

＜土地に関して＞
住んでいた家は居住用宅地として、事業として使っていた土地は事業用宅地として、それぞれ条件に当てはまります。事業用宅地の場合は土地の上に建物がないと対象にはできません。

例）
駐車場で地面が砂利だけで、屋根などがないものは対象にはなりません。この場合はアスファルトを敷きつめる、塀や屋根などを取り付けた時に特例を受けられる可能性があります。

居住宅地について

広さは330平方メートルまでとなっており、土地の評価を80％差し引くことができます。配偶者に関しては無条件で80％差し引く事ができますが、同居家族や別居家族、他の親族の場合は話が少し変わってきます。

＜同居親族＞
子供が相続した際にそのまま住み続けることや所有していくことで対象となります。ただし、特例を申請するためには、相続税の申告期限まで居住かつ所有していることが条件となります。

＜別居親族＞
子供が上京したなどで離れて暮らしている家族もあります。被相続人が一人で住んでいた場合に、相続開始前3年以内にその親族が持ち家を持たずに賃貸物件に住んでいた場合に80％を差し引くことができます。ただし、特例を申請するためには、相続税の申告期限まで所有していることが条件となります。
※配偶者名義の持ち家に住んでいた場合は特例の対象になりません。

＜生計を一にする親族＞
その親族が常に被相続人に対し、生活費を渡して生活していたことが認められた場合は、80％を差し引く事ができます。ただし、特例を申請するためには、相続税の申告期限まで居住かつ所有していることが条件となります。

上記は通常のケースとなりますが、中には「被相続人が老人ホームで亡くなった」「居住用として地方に別荘をいくつか所有していた」などというケースもあります。ですが、それぞれで条件を満たしていれば特例を受けられる可能性があるので、何かあれば専門家に確認するといいでしょう。

事業用宅地について

事業のために所有していた土地に関してはその事業を継続し、土地を所有することで特例の対象になります。広さは400平方メートルまで80％を評価から差し引くことが可能です。しかし、土地の用途が不動産貸付や賃貸物件、駐車場の場合は不動産貸付宅地と扱われ、200平方メートルの部分までは50％を評価から差し引くことになります。
※特定同族会社事業用宅地というものもあります。これは親族がその事業の株を合計50％以上所有し、相続した親族が役員でそのまま事業を続けた場合は特定同族会社事業用宅地と扱われ、400平方メートルまで80％を評価から差し引くことができます。

居住用宅地と事業用宅地の併用はできる？

結論からいうと併用はできます。その際は居住用宅地と事業用宅地を合わせて730平方メートルまでとなります。しかし、限度額に満たしていない土地に不動産貸付宅地と併用する場合は限度額が200平方メートルまでとなるので、どの宅地を優先的に下げるかを選んだほうがいいと言われています。

知っておきたいこと

＜二世帯住宅の場合＞
二世帯住宅で暮らしている家族も多くいらっしゃいますが、この場合はどうなるでしょうか。
この場合は基本的に特例を利用できる可能性が高いですが、登記の種類が区分登記になっている場合は特例の利用ができない可能性があります。
※登記には一人で所有する単独登記、共有して所有共有登記、分けて所有する区分登記の3種類あります。

＜賃貸併用住宅の場合＞
下の階は賃貸として、上の階は自身の住宅として使っている方もいらっしゃるかと思います。これを賃貸併用住宅といいますが、この場合でも居住用宅地と不動産貸付宅地を併用して特例を受けられます。

＜事業をやめた場合＞
秘蔵族人から事業を引き継いだはいいものの、不況の煽りを受け、辞めてしまう事もあります。相続税の申告期限まで続けられていたのなら特例は受けられますが、期限になる前に辞めてしまった場合は特例を受ける事はできません。
これと似たようなケースで同じ場所で違う商売を始めた場合もあります。このケースでは事業が継承されていないと扱いになり、特例を受けられない可能性が高いです。

最後に

小規模宅地等の特例が利用できれば、最大80％を土地の評価から差し引くことができるため、節税効果はかなり大きいと言われています。しかし、条件を超えている土地などはこの特例に使えない可能性もあるので注意が必要です。
もう一つポイントなる点として、相続税の申告期限まで居住や所有しなければならないということがあるため、申告期限までに売却や譲渡を、事業であればやめることがないようにしなければなりません。もし何か気になる点がおありなら、専門家に相談したほうがいいでしょう。