相続した不動産を売却すると税金はいくらかかりますか？
利益が出た場合のみ譲渡所得税などの税金がかかります。
不動産を売って利益が出た場合に、その利益に対して税金がかかります。相続した不動産を手放す際、気になるのが税金の負担でしょう。手続は複雑に感じられるかもしれません。大切なご家族を亡くされた後の手続は大変ですが、一つずつ進めれば大丈夫です。
相続不動産の売却にかかる税金の全体像
不動産の売却には譲渡所得税のほかにも複数の税金が関わります。利益が出た場合にかかるものと、手続自体にかかるものがある点に注意が必要です。まずは全体の仕組みを把握しておいてください。
譲渡所得の計算方法
不動産を売った金額から取得費と譲渡費用を引いたものが譲渡所得です。利益がなければ譲渡所得税はかかりません。計算の仕組みを理解することが節税への第一歩となるでしょう。
取得費の基本的な考え方
取得費とは被相続人が不動産を購入した際の代金や手数料を指します。土地の購入費はそのまま計上できますが、建物の場合は減価償却費を差し引いて計算しなければなりません。これに加えて登録免許税なども取得費に含めることが可能です。
譲渡費用として認められるもの
譲渡費用として認められるのは不動産を売却するために直接かかった経費です。具体的には不動産会社に支払う仲介手数料や売買契約書の印紙代が含まれます。測量費や建物の解体費用も該当するため領収書は大切に保管しておきましょう。
💡 プロが教える！実務のワンポイント
一般的には購入価格を取得費とします。実務の現場では、古い不動産で契約書がないというケースが意外と多いです。その場合、売却額の5%をみなし取得費として計算しなければなりません。経費が少なくなり税負担がかなり重くなる点に注意が必要です。
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所有期間による税率の違い
税率は不動産の所有期間によって異なります。被相続人が取得した日を引き継いで計算するのがルールです。相続してからの期間ではない点に気をつけましょう。所有期間の判定は売却した年の1月1日時点で行われます。
長期譲渡と短期譲渡の区分
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得となります。税率は所得税と住民税を合わせた20%です。これに対し5年以下の短期譲渡所得にかかる税率は39%に設定されています。売却時期によって税負担に大きな差が生じる仕組みと言えるでしょう。
税率に加算される復興特別所得税
所得税の計算には復興特別所得税がさらに上乗せされます。東日本大震災の復興財源として2037年まで課される税金です。基本の所得税額に対して2.1%が加算されるため、実際の税率は少し高くなる点に留意してください。
その他の税金
売却益に対する税金以外にも手続上必要な税金があります。契約や登記の段階で発生する費用です。あらかじめ資金の準備をしておいてください。特に名義変更の際にかかる税金は額が大きくなることもあります。
印紙税の負担と納付方法
印紙税は売買契約書の金額に応じた収入印紙を貼って納めます。契約金額が高くなるほど印紙税の額も上がる仕組みです。売主と買主がそれぞれ契約書を保管する場合、双方に印紙代の負担が生じる点に注意しなければなりません。
登録免許税の発生タイミング
登録免許税は名義変更などの登記手続に必要な税金です。相続登記では固定資産税評価額の0.4%がかかります。もし不動産に住宅ローンなどの抵当権が残っていれば、その抹消登記にも登録免許税が必要となるでしょう。
重要な節税特例の種類と要件
条件を満たすと税金を大幅に減らせる特例があります。要件が非常に細かいため事前の確認が不可欠です。代表的な特例を見ていきましょう。適切に活用すれば手元に残る資金を最大化できます。
取得費加算の特例
相続税を納付した人が相続開始の翌日から3年10ヶ月以内に不動産を売却した場合に使えます。自身が支払った相続税の一部を経費として譲渡所得から差し引ける便利な制度です。適用できれば譲渡所得税の負担を大幅に軽減できるでしょう。
💡 プロが教える！実務のワンポイント
教科書的な回答は相続税の一部を経費にできるというものです。税理士の実務では、申告期限が迫る中で売却を急ぎすぎ、相場より安値で手放してしまうケースをよく見かけます。スケジュール管理と早めの行動が何より大切と言えるでしょう。
空き家の3000万円特別控除
被相続人が一人で住んでいた家を相続して売却した場合に使える特例です。1981年5月31日以前に建てられた家屋であることが主な条件として挙げられます。譲渡所得から最大3000万円を控除できるため節税効果は絶大です。
耐震基準と取壊しの要件
空き家特例を受けるには売却時に耐震基準を満たしている必要があります。または家を取り壊して更地にしてから売らなければなりません。2024年以降は手続の幅が広がり、売却した翌年2月15日までに買主側で耐震改修や取壊しを行う場合も対象として認められます。
自己居住用財産の3000万円特別控除
被相続人と同居していた相続人が自宅として売却する場合に適用できる制度です。要件を満たせば所有期間に関係なく最大3000万円が控除されます。空き家特例とは異なる条件が設定されている点に注意してください。
💡 プロが教える！実務のワンポイント
当事務所の過去の事例では、要件の解釈を誤り特例を使えなかった相談がありました。空き家特例では相続後に人に貸してしまうと対象外となります。税務調査のリスクを考えると、行動を起こす前に専門家へ確認しておくのが無難です。
不動産売却と税金に関する手続のポイント
不動産を売却する前後に必要な法的手続を正しく把握しておきましょう。期限が決められているものもあります。手続の遅れは思わぬペナルティを招く原因です。全体の流れを理解して計画的に進めてください。
売却前の相続登記の義務化
被相続人から買主へ直接名義を変更することはできません。売却前に必ず相続人への名義変更を行う必要があります。2024年4月から相続登記が義務化されたため、遺産分割を終えたら速やかに登記手続を進めてください。
確定申告の時期と必要性
不動産を売却して利益が出た場合、売却した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告が必要です。特例を利用して税額がゼロになる場合でも申告は欠かせません。申告を忘れると特例が無効になる恐れがあります。
💡 プロが教える！実務のワンポイント
一般的には特例を使えば税金がかからず安心と言われます。専門家の視点では、特例を受けるための添付書類集めに時間がかかることが一番の懸念事項です。市区町村から確認書を取り寄せる段階で手続が止まってしまうケースも少なくありません。
遺産分割の方法と税金
不動産をどのように分けるかによって税金の申告方法も変わります。代表的な分け方には現物分割や代償分割などがありますが、売却を前提とする場合は換価分割と呼ばれる方法を選ぶのが一般的です。
換価分割における譲渡所得税の注意点
換価分割では不動産を売却した代金を相続人で分け合います。この場合、代表者だけでなく財産を受け取った各相続人がそれぞれの持ち分に応じて確定申告を行わなければなりません。全員が手続を忘れないよう声を掛け合うことが大切です。
被相続人の準確定申告について
不動産の売却とは直接関係ありませんが、被相続人が亡くなった年の所得を申告する準確定申告も忘れてはなりません。相続の開始を知った日の翌日から4ヶ月以内という短い期限が設定されているため早めの対応が必要です。
💡 プロが教える！実務のワンポイント
一般的には4ヶ月あるから余裕だと言われます。実務の現場では、被相続人の過去の資料を集めるのに手間取り、期限ギリギリになって慌てるケースが意外と多いです。不動産の売却計画と並行して進めるには専門家のサポートを得るのが安全でしょう。
相続と不動産売却の税金に関するFAQ
売却が決まる前に行うのが理想です。相続登記が完了していないと買主への所有権移転ができず取引が成立しません。遺産分割協議を終え、誰の名義にするかを確定させてから速やかに登記手続を進めておくことが大切です。
取得費が分からなくても要件を満たせば特例は利用可能です。みなし取得費として売却額の5%を取得費とするため利益が大きく計算されます。それでも3000万円控除が適用できれば税金がかからないケースも多いでしょう。
取得費加算の特例を使うなら相続開始から3年10ヶ月以内が期限です。一方、所有期間が5年を超えると長期譲渡所得となり税率が下がります。どちらの選択が有利になるかは個別の状況で慎重にシミュレーションを行って判断してください。
大いに関係があります。小規模宅地等の特例を受けるには相続税の申告期限までその土地を所有していなければなりません。申告期限前に売却してしまうと特例が使えなくなる恐れがあるため、売却時期の判断には注意が必要です。
相続の不安は税理士へ相談を
相続した不動産の売却に関わる税金計算や特例の適用には高度な専門知識が求められます。自己判断で手続を進めると要件漏れで多額の税金が課される税務リスクが伴うでしょう。不動産売却を検討される際は、まず実績のある税理士へ相談し安全に手続を進めることを強くお勧めします。
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監修者：税理士 柏原
商社での経理実務を経て、会計業界へ転身。税理士法人にて約20年にわたり、中小企業の決算・税務申告から、上場企業の連結納税、SPC業務まで幅広く従事。みつきコンサルティングではオーナー企業の事業承継や相続税・贈与税のアドバイスも提供。本記事では、長年の実務経験に基づき、内容の正確性と専門性を担保するため、専門家の視点から監修を行っている。（税理士登録番号：126165）