土地をもっている場合は生前に節税対策ができる?

土地・建物 生前対策 遺産相続

土地の評価が高ければ相続税は高くなりますし、もちろん評価が低ければ相続税も低くなる可能性があります。しかし、悪意をもって評価が低かったと嘘の書類を用意して申告をしたとしても、その嘘が発覚した場合は追徴課税を納めなければなりません。
それでは合法的に評価を下げる方法があるのでしょうか。今回はこの事について説明したいと思います。

土地を分割する

その土地が面している道路にはそれぞれ価格がついており、基本的にはその価格と土地の面積を使い計算をし、その結果算出された数字がその土地の評価になります(路線価方式)。ですので、2本の道路に面している場合はそれぞれの道路の路線価を使い計算する事になるので、それだけでも評価は上がる仕組みになっています。1本の道路に面するように土地の分割をすればそれだけでも土地の評価は下がります。
ここで佐藤さんの例をみてみましょう。
佐藤さんの所有していた土地は800平方メートルの土地で、自宅と庭として使っていたそうです。しかし、子供が相続する際の相続税の事を考えて税理士の元へ相談に来られました。
角地にある土地だったので、2本の道路に面しています。2本の路線価を調べたところ40万円と15万円とあったので、それらを使い土地の計算をしたところ3億2,360万円となりました。ここから小規模宅地の特例を使うと2億1,681万2,000円が土地の評価になります。
※小規模宅地の特例とは、住宅や事業に使っていた土地に関して、一定の要件を満たすとその評価額を最大80%まで下げることができる特例です。
自宅として使う部分は400平方メートルで路線価15万円、残りの部分は賃貸物件を建て2本の道路に面するように分けることをご提案しました。
これにより、自宅部分の評価は小規模宅地の特例を使い2,040万円になり、賃貸物件は貸家建付地として扱われるので、佐藤さんの場合は借地権70%・借家権30%となり、この土地の評価は1億2,782万2,000円となります。
土地を分ける前と分けた後では、6,859万円も評価が下がったことになります。

空いている土地に賃貸物件を建てることについて

賃貸物件を建てることによって貸家建付地として扱われ、借地権と借家権の割合に応じて評価を下げる事ができます。 貸家建付地以外にもメリットはありますが、もちろんデメリットもあるので注意が必要です。
<メリット>
・家賃収入が発生するので納税資金をつくる事が可能です。
・建物評価は建築費用の60%ぐらいになります。

<デメリット>
・空室対策や管理・補修などの管理業務が必要になる。
・建築費用を借り入れした場合は返済をしていく必要がある。

ここで、賃貸物件を建てて失敗してしまった例を説明します。
鈴木さんは駐車場を所有していましたが、そこにアパートを建てることにしました。需要としてはあったので満室までとはいきませんでしたが、満足のいく結果になりました。 しかし、周りに鈴木さんのアパートよりも条件のいい賃貸物件がいくつもできたためにかなり空室ができてしまい、現在では家賃収入はあるものの維持費だけで精一杯になったそうです。話を聞いたところ、満足してしまい管理業務を疎かにしてしまったそうです。
そこで、税理士は管理が必要であることをしっかりと伝え、今できることに関してアドバイスをしたところ、今は少しずつ部屋が埋まってきたそうです。

賃貸物件は簡単な物ではありませんがしっかりと対応すればメリットはかなり大きいといえます。

資金がなく、借金を作りたくない場合

借金なんて抱えたくないと思う人はいると思います。その際は、土地の一部を譲渡しないといけませんが、土地開発業者に資金を出してもらい、その資金で建てることも可能です。建物全てが業者の物になるのではなく、建物と土地の一部が等価になるように所有する形になるので、所有者のメリットもあります。
これは譲渡という扱いになるので譲渡所得税が発生しますが、一部条件を満たせば税金を後回しにして支払っていくことも可能になります。ただ、建物の設計や交換の割合などが業者主導になる恐れがあるので注意が必要です。

両親が土地ごと貸していた場合

所有権は本人にありますが、貸していることから借家権として貸している人に権利があります。借地権を持っている借地人は、所有者の所有権より強いと言われており、所有者が売却や建て直しをしたいと考えても借地人が認めないかぎり何もすることができません。
お互いが合意した際には、借地権の割合で借地人と所有者のそれぞれで分割して所有できるになります。
※借地権とは、土地については第三者の所有物で、建物は自身の所有物になっている土地のことです。割合は地域によって決まっています。
それぞれで所有するとメリットが次のようにあります。
<元の所有者のメリット>
・自身の物になるため、売却や新しく建物を建てることができる

<借地人のメリット>
・自身の所有権になるので資産価値が上がる
・売却や融資の際の担保に設定ができる

この分割も譲渡と扱われますが、条件を満たしている場合には譲渡所得税は課税されないという特例を受ける事が可能になります。

最後に

相続税と生前対策として土地の活用法について説明しました。一部の方法にはメリットの他にデメリットもあるので注意は必要ですが、評価が下げられるのならその方法を利用してもいいかもしれません。
「してみたいが不安がある」「どのくらい下がる可能性があるのか知りたい」等と気になる点があるなら、一度専門家に相談することをお勧め致します。