相続した不動産を売却するときは何から始めればよいですか？
相続登記で名義を変更したのちに遺産分割協議を経て売却を進めます。
相続した不動産を売却するには、まず遺言書の有無と相続人を確認し、遺産分割が必要な場合は相続人全員で協議して不動産の取得者や売却方法などを決めます。その内容に基づいて相続登記を行い、売却を進めます。2024年（令和6年）4月1日より相続登記は義務化されており、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に、正当な理由なく申請しない場合は10万円以下の過料が科される可能性があります（不動産登記法第76条の2、第164条第1項）。
売却の前提となる相続登記と遺産分割協議の進め方
不動産を売却するには、法律上の所有権を明確にする作業が欠かせません。名義変更と遺産分割の決定を最初に行う必要があります。
所有者を変更する相続登記の義務化と申請手続
相続不動産を第三者に売却する場合、買主へ所有権を移転するまでに相続登記を完了させる必要があります。不動産の所在地を管轄する法務局へ必要書類を提出し、相続人への所有権移転登記を行います（法務省「相続登記の申請義務化について」）。
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遺産分割協議の前に法定相続分で共有登記を行うこともできます。しかし共有状態のままでは全員の同意がなければ売却できません。売却手続を円滑に進めるためには、協議で単独所有とするか売却を前提とした換価分割の合意を成立させてから登記を行う順序が極めて重要となります。
遺言書の確認と法定相続人の確定作業
不動産の名義変更を進める前に、有効な遺言書が存在するか確認します。遺言書がない場合は、被相続人の誕生から死亡までの戸籍謄本を収集して法定相続人を確定させます。
遺産を分けるための遺産分割協議と換価分割
遺言書がないときは法定相続人全員で遺産分割協議を行います。不動産をそのまま分けられない場合は売却して現金を分け合う換価分割が有効です。代表者を1人決めて名義変更し売却後に代金を分配します。
| 分割方法 | 概要 | 特徴 |
|---|---|---|
| 現物分割 | 不動産をそのまま特定の相続人が受け取る | 現金が少ないと他の相続人との調整が難しい |
| 代償分割 | 不動産を受け取った人が他の人に代償金を払う | 取得する人に十分な資金力が必要となる |
| 換価分割 | 不動産を売却して得た代金を全員で分配する | 公平に分けやすく共有トラブルを防げる |
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不動産を売却して現金化するまでの基本手順
相続登記と分割方針が決まったら、実際の売却活動へ移ります。適切な価格で売却するために手順を正確に把握しておきましょう。
不動産会社への査定依頼から媒介契約の締結まで
まず複数の不動産会社へ査定を依頼し売出価格の目安を確認します。提示された金額や根拠を比較し仲介を依頼する会社を選定します。選定後に媒介契約を結んで売却活動を開始します。
販売活動から売買契約の締結と手付金の受領
購入希望者が見つかったら条件交渉を行い売買契約を締結します。契約時には買主から手付金を受け取り、契約書には印紙税を納付するための収入印紙を貼付します。
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売却時の譲渡所得を計算する際、所有期間の判定には注意が必要です。相続人が取得した日ではなく、被相続人がその不動産を取得した日を引き継ぎます（所得税法第60条、租税特別措置法第31条・第32条）。被相続人の取得時から売却した年の1月1日までの所有期間が5年を超えていれば、長期譲渡所得となります。詳しい取扱いは国税庁タックスアンサーNo.3270「相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」で確認できます。
残代金の決済と物件引き渡しおよび所有権移転
買主から売買代金の残りを受け取ると同時に、買主へ所有権を移転する登記手続を行います。鍵や関係書類を引き渡して売買取引が完了します。
売却後に発生する確定申告と納税の手続
売却によって利益（譲渡所得）が発生したときは、売却した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告を行う必要があります。特例を適用して税額がゼロになる場合であっても申告手続は必要です。
相続不動産の売却にかかる税金と節税特例
不動産を売却した代金には税金がかかる場合があります。利用できる特例を把握して適切に税額を抑えることが大切です（2026年時点の税制による）。
譲渡所得税の計算方法と所有期間の判定ルール
売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額が課税対象の譲渡所得になります。被相続人の所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得となり、5年以下の短期譲渡所得よりも税率が低くなります。
| 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|---|
| 5年以下（短期） | 30% | 9% | 0.63% | 39.63% |
| 5年超（長期） | 15% | 5% | 0.315% | 20.315% |
譲渡所得を大幅に減らせる3,000万円特別控除の特例
被相続人の居住用家屋（空き家）を売却する場合、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できます（租税特別措置法第35条第3項・国税庁タックスアンサーNo.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」）。ただし、2024年1月1日以後の譲渡で、対象となる家屋や敷地等を取得した相続人が3人以上の場合は最高2,000万円です。適用期限は2027年（令和9年）12月31日までです。
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空き家の3,000万円特別控除を適用するには境界線があります。昭和56年5月31日以前に建築された新耐震基準前の建物を、耐震改修するか取り壊して更地で売却しなければなりません。事前に要件を満たさずに譲渡契約を結ぶと後から改修や解体を行っても特例の適用が認められなくなります。
相続税の一部を取得費に含められる取得費加算の特例
相続税を納めた人が相続開始の翌日から3年10か月以内に不動産を売却した場合、納めた相続税の一部を取得費に加算できます（租税特別措置法第39条・国税庁タックスアンサーNo.3267「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」）。譲渡所得を減らして税負担を軽減できます。
| 特例名称 | 主な適用要件 | 控除・軽減効果 | 適用期限 |
|---|---|---|---|
| 空き家の3,000万円特別控除 | 昭和56年5月31日以前建築の空き家等 | 譲渡所得から最高3,000万円控除 | 2027年12月31日 |
| 取得費加算の特例 | 相続税申告期限から3年以内の譲渡 | 支払った相続税の一部を取得費に加算 | 期限指定なし |
| マイホーム売却の3,000万円控除 | 被相続人と同居していた自宅等の売却 | 譲渡所得から最高3,000万円控除 | 期限指定なし |
取得費が不明な場合の実務上の対処法
購入時の売買契約書を紛失して取得費が不明な場合、売却代金の5%で計算する概算取得費を適用できます（国税庁タックスアンサーNo.3258「取得費が分からないとき」）。
💡 プロが教える！実務のワンポイント
取得費不明で売却代金の5%を概算取得費として計算すると譲渡所得が大きくなり税額が高くなります。被相続人の当時の通帳口座の出金記録や購入時の分譲パンフレット、住宅ローンの返済証明書などを収集して客観的な立証資料とすることで、実際の取得費を計上して節税できる場合があります。
名義変更や契約書にかかる登録免許税と印紙税
相続登記を行う際には固定資産税評価額の0.4%相当の登録免許税がかかります（登録免許税法別表第一）。また、書面で不動産売買契約書を作成する場合は、売買金額に応じた印紙税がかかります（国税庁タックスアンサーNo.7101「不動産の譲渡等に関する契約書」）。
相続と不動産売却に関するFAQ
相続した不動産の売却手続でよくある質問について回答します。
相続登記は不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内の申請が義務化されています（不動産登記法第76条の2）。また、取得費加算の特例を受ける場合は相続開始の翌日から3年10か月以内、空き家の3,000万円特別控除を受ける場合は相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。
売却にかかる税金や費用は不動産を取得した相続人全員が負担します。代表者が手続を一括して行う換価分割の場合でも、登録免許税や仲介手数料などの諸費用は売却代金から相殺して精算します。譲渡所得税は各相続人が自身の取得分に応じて個別に確定申告を行って納税します。
売買契約書等がない場合、売却代金の5%相当額を取得費として計算することができます（国税庁タックスアンサーNo.3258「取得費が分からないとき」）。ただし当時の通帳記録や金銭消費貸付契約書などの客観的な資料から取得費を証明できれば、5%よりも高い実際の金額を取得費として認めてもらえる場合があります。
相続登記が完了していなくても売却活動や媒介契約の締結自体は進められます。ただし買主と売買契約を結んで所有権を移転させる最終段階までには、必ず相続登記を完了させておく必要があります。トラブルを防ぐためにも売却活動と並行して速やかに登記手続を進める必要があります。
相続の不安は税理士へ相談を
不動産の売却に伴う税金計算や特例の適用判断は複雑です。自己判断で手続を行うと特例を見落として税金を納め過ぎたり、申告誤りによる税務リスクが生じたりします。適切な節税と確実な手続のために相続に強い税理士へ相談することをおすすめします。
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監修者：税理士 柏原
商社での経理実務を経て、会計業界へ転身。税理士法人にて約20年にわたり、中小企業の決算・税務申告から、上場企業の連結納税、SPC業務まで幅広く従事。みつきコンサルティングではオーナー企業の事業承継や相続税・贈与税のアドバイスも提供。本記事では、長年の実務経験に基づき、内容の正確性と専門性を担保するため、専門家の視点から監修を行っている。（税理士登録番号：126165）