農地４種・山林３種の評価方法｜生産緑地の税制メリット解説

中間農地純農地宅地比準方式

相続財産の中に農地を持っている方、山林を持っている方もいらっしゃると思います。農地や山林の評価は、宅地への転用の可否などによって評価方法が変わってきます。 農地には、純農地・中間農地・市街地周辺農地・市街地農地と４種類あり、山林には純山林・中間山林・市街地山林と３種類あります。 今回は、農地・山林の様々な評価方法についてご説明致します。

純農地と中間農地の評価方法

純農地とは、農作を主に行っている農地のことで、住宅など宅地への転用は原則許可されていません。 中間農地とは、純農地よりも土地として売買できる可能性が高い土地のことを指します。純農地も中間農地も評価方法は同じ倍率方式となっています。 計算方法は宅地の場合と同じで、農地の固定資産税評価額に、地域によって決められた倍率をかけて評価します。

市街地周辺農地と市街地農地の計算方法

市街地周辺農地とは、市街地の近くの農地のことを指します。また、宅地への転用もできます。 市街地農地とは、農地の中でも既に転用許可がとってある土地のことを言います。市街地農地の評価方法は、宅地比準方式または倍率方式で計算します。宅地比準方式では、宅地価格から通常必要と認められる農地から宅地へ転用した場合の造成費用が控除されます。 市街地周辺農地は、市街地農地の評価額の80％で評価します。

山林（純山林・中間山林・市街地山林）の評価方法

山林も農地と同じような評価方法です。純山林・中間山林は倍率方式で計算し、市街地山林は宅地比準方式もしくは倍率方式で計算します。

生産緑地の場合はさらに評価が低くなる？

生産緑地とは、生産緑地法によって指定された農地のことを言います。生産緑地法は災害などを防止するための緑地を将来の都市に残そう、という働きからできました。生産緑地に指定されると相続税・贈与税の納税猶予が受けられるなど、税制面での優遇がありますが、30年間の営農が義務付けられます。 生産緑地法は1992年から始まりました。30年を経過した2022年に多くの生産緑地で指定が解除され、宅地になることで地価が下がるのではないかと考えられていたのがいわゆる「2022年問題」です。2017年に生産緑地法が改正され、危惧されていたほどの影響は見られませんでした。

農地・山林の評価方法

農地・山林の評価は、市街地周辺などによって違い、地域によっても倍率が違います。ですので、自分の土地がどういった評価方法になるのか調べておくと良いかもしれません。