相続した土地の有効活用で安定収入を｜不動産投資と税金対策の実例

相続したアパートなどの築年数が古く、尚且つ空室が多い場合、アパートをリフォームするのか、それともアパートを解体した後に再度建て替えるのが有効なのか、または土地と建物をいっその事売却した方が良いのかなど、相続されたお客様には色々な悩みがあるかと思います。今回は、土地を相続した佐藤さんの実体験に基づきご案内致します。

相続する際にどのような問題点があるのかを確認する

佐藤さんは2年前に夫を交通事故で亡くしました。夫が所有していた財産の中で、土地が一番多いことを夫の確定申告を依頼した際の税理士からの報告で知りました。佐藤さんには2人の息子がいますが、相続税の配偶者の税額の軽減を活用するため、土地は佐藤さんが相続しました。

その後、次男がマイホームを建てたいと希望したので、自宅のある土地を2つに分筆し、そのうち片方に次男家族が家を建築し住み始めました。将来的には長男にももう片方の土地を所有してもらおうと考えていました。

しかし、このまま相続しても問題ないのかと佐藤さんは不安でした。また佐藤さんの夫は生前に少しでも生活の足しになればと不動産の賃貸をしていましたが、所有していた５棟のアパートは築年数が古く、また空室が多く収益を見込めずに困っていました。

相続したアパートの活用方法に関して

相続した5棟のアパートに関しては、どれも築25年と非常に古く、また駅から徒歩15分ほどの場所にありました。

築年数が古いことと駅から少し離れていたため、入居者が退去した後、次の入居者が決まるまで期間があいてしまいます。そのため、5棟で計20部屋あるうちの10部屋が空室との事で悩まれていました。アパートをリフォームして入居率を上げる事を考えましたが、修繕費がかなり必要であるという事がわかりました。そのため、駅からの距離、周辺の環境、建物が古いという３点の理由から売却する事にしました。

5棟のアパートを売却して資金を作ることができたので、駅から徒歩5分の新築マンションを２部屋購入することにしました。ひとつにまとめるよりも、売却や賃貸がしやすい価格、適度な間取りの物件を2件選び、それぞれの物件を2人の息子に相続させることにしました。

自宅を賃貸併用住宅にする事でのメリット

また、佐藤さんが今住んでいる自宅を賃貸併用住宅に建て替えることを提案しました。1階と2階を賃貸住宅、3階を佐藤さんと長男夫婦の自宅にしました。

家賃収入が得られるので、生活も安定します。また、土地のうち、家屋全体の床面積を按分して賃貸住宅に対応する部分は「貸家建付地」として評価されるため、土地の相続税評価額が下がります。長男夫婦が同居するため、佐藤さんが亡くなった際には、土地のうち一定の面積を限度に、自宅に対応する部分は居住用宅地として、賃貸住宅に対応する部分は貸付事業用宅地として小規模宅地等の特例が適用されます。

＜貸家建付地とは＞
所有している土地に建物を建てて、その建物を第三者に賃貸している場合のその土地のことをいいます。

最後に

上記の内容のように、相続した土地を有効に活用する事により、収入源の確保につながります。 相続した土地で困っているのであれば、お早めに相談される事をお勧め致します。