土地相続の税金対策|分割と賃貸活用で評価額を下げる方法
土地の評価が高ければ相続税は高くなりますし、もちろん評価が低ければ相続税も低くなる可能性があります。しかし、評価が低かったと嘘の書類を用意して申告をしたとしても、その嘘が発覚した場合は追徴課税を納めなければなりません。
それでは合法的に評価を下げる方法があるのでしょうか。今回はこの事について説明したいと思います。
土地を分割する
その土地が面している道路にはそれぞれ価格がついており、基本的にはその価格と土地の面積を使い計算をし、その結果算出された数字がその土地の評価になります(路線価方式)。ですので、2本の道路に面している場合はそれぞれの道路の路線価を使い計算する事になるので、それだけでも評価は上がる仕組みになっています。1本の道路に面するように土地の分割をすればそれだけでも土地の評価は下がります。
次の例をみてみましょう。
佐藤さんの所有していた土地は800平方メートルの土地で、自宅と庭として使っていたそうです。しかし、子供が相続する際の相続税の事を考えて税理士に相談に来られました。
その土地は角地にある土地で、2本の道路に面しています。2本の道路の路線価を調べたところ40万円と15万円で、それらを使い計算をしたところ土地の評価額は3億2,360万円となりました。ここから小規模宅地の特例を使うと2億1,681万2,000円が土地の評価額になります。
※小規模宅地の特例とは、住宅や事業に使っていた土地に関して、一定の要件を満たすとその評価額を最大80%まで下げることができる特例です。
自宅として使う部分は400平方メートルで路線価15万円、残りの部分は賃貸物件を建て2本の道路に面するように分けることをご提案しました。
これにより、自宅部分の評価は小規模宅地の特例を使い2,040万円になり、賃貸物件は貸家建付地として扱われるので、この場合は借地権割合70%、借家権割合30%となり、この土地の評価は1億2,782万2,000円となります。
土地を分ける前と分けた後では、6,859万円も評価が下がったことになります。
空いている土地に賃貸物件を建てることについて
賃貸物件を建てることによって貸家建付地として扱われ、借地権と借家権の割合に応じて評価額を下げる事ができます。 評価額が下がること以外にもメリットはありますが、もちろんデメリットもあるので注意が必要です。
<メリット>
・家賃収入が発生するので納税資金をつくる事が可能になる。
・建物は固定資産税評価額で評価され、建築費用の60%ぐらいになる。
<デメリット>
・空室対策や管理・補修などの管理業務が必要になる。
・建築費用を借り入れした場合は返済をしていく必要がある。
ここで、賃貸物件を建てて失敗してしまった例を説明します。
別の地主さんは駐車場を所有していましたが、そこにアパートを建てることにしました。周辺地域の賃貸需要はあり満室までとはいかなかったものの、満足のいく結果になりました。 しかし、周りにその地主さんのアパートよりも条件のいい賃貸物件がいくつもできたためにかなり空室ができてしまい、次第に家賃収入はあるものの維持費だけで精一杯になってきたそうです。話を聞いたところ、現状に満足してしまい管理業務を疎かにしてしまったそうです。
そこで、税理士は管理が必要であることをしっかりと伝え、今できることに関してアドバイスをしたところ、今は少しずつ部屋が埋まってきたそうです。
賃貸物件の管理は簡単ではありませんがしっかりと対応すればメリットはかなり大きいといえます。
資金がなく、借金を作りたくない場合
借金なんて抱えたくないと思う人はいると思います。その際は、土地の一部を譲渡しないといけませんが、土地開発業者に資金を出してもらい、その資金で建物を建てるという方法もあります。建物全てが業者のものになるのではなく、建物と土地の一部が等価になるように所有する形になるので、所有者のメリットもあります。
これは譲渡という扱いになるので譲渡所得税が発生しますが、一部条件を満たせば税金を後回しにして支払っていくことも可能になります。 ただ、建物の設計や交換の割合などが業者主導になる恐れがあるので注意が必要です。
土地を貸していた場合
所有している土地を第三者に貸し、第三者がそこに建物を所有している場合、建物の所有者には借地権が生じます。土地所有者が売却や建て直しをしたいと考えても借地人が認めないかぎり何もすることができません。
お互いが合意した際には、借地権の割合で借地人が持つ借地権と地主が持つ底地を交換し、それぞれが所有権を持つ土地を得ることができます。
借地権と底地の交換のメリットは次のようにあります。
<地主のメリット>
・土地を自由に利用できるようになり、売却や新しく建物を建てることができる
それぞれで所有するとメリットが次のようにあります。
<元の所有者のメリット>
・自身の物になるため、売却や新しく建物を建てることができる
<借地人のメリット>
・自身の所有権になるので資産価値が上がる
・売却や融資の際の担保に設定ができる
この交換も譲渡と扱われますが、条件を満たしている場合には譲渡所得税は課税されないという特例を受ける事が可能になります。
最後に
相続税と生前対策として土地の活用法について説明しました。一部の方法にはメリットの他にデメリットもあるので注意は必要ですが、評価が下げられるのならその方法を利用してもいいかもしれません。
「してみたいが不安がある」「どのくらい下がる可能性があるのか知りたい」等と気になる点があるなら、一度専門家に相談することをお勧め致します。