編集部　本日はよろしくお願いいたします。まず、株式会社FPGさんはどういった会社なのでしょうか。

さらに、都心の一等地の不動産は時価と相続税評価額の乖離が大きいため、商品を購入されたお客様は相続税評価額を圧縮することができ、相続税や贈与税の圧縮効果を見込むことができます。お陰様で、全国のお客様からご好評をいただいています。

平川会計パートナーズ 平川先生（以下、平川先生）　FPGさんは、オペレーティングリースを課税所得の繰り延べ効果により、内部留保を高めることができる商品として、会計事務所の顧問先に普及させたパイオニア的な存在ですね。

従来、オペレーティングリースは、比較的規模の大きな会社に金融機関や専門のコンサルタントが直接販売をしておりましたが、FPGさんは会計事務所を媒体としてその先の中堅規模の顧問先に販売するということに特化して成功したと思っています。

その延長線として、商材を不動産に代えて、相続対策の商品として、従来どおり会計事務所を経由してその顧問先に販売をするという部分はそのままの形態で行っている新事業と考えていますが、よろしいですか？

FPG様　はい、そのとおりです。従来は課税所得の繰り延べニーズのある法人の顧問先様のご紹介が中心でしたが、現在は、企業オーナー様や地主様、お医者様といった個人富裕層のご紹介も増えております。会計事務所さんは相続対策に関するご相談に様々な提案をされていますが、具体的な相続対策として、会計事務所さんが単独で都心の一等地の現物不動産をお客様に紹介し、販売することは難しいのかと思います。そこで、当社のように立地が良く、活用しやすい不動産小口化商品をいつでも品揃えしていることへのニーズが高まっている状況です。

平川先生　2015年に施行された相続税の増税改正のタイミングで相続の対策が注目されているので、これからも高いニーズが存在すると思っています。

編集部　早速ですが、FPGさんの不動産小口化商品とはどういったものなのでしょうか？

FPG様　FPGの不動産小口化商品は、当社が厳選した都心の一等地の不動産に信託設定し、1個あたり1,000万円の信託受益権にして販売するものです。

例えば、1棟40億円の不動産ですと、なかなか個人の方がお一人で買われるのは難しいですが、当社が400個に小口化し、投資家様（お客様）は1個から購入することができます。不動産小口化商品を購入することで不動産から生まれる収益を持分に応じて得ることができます。

運用期間中は、当社子会社であるFPG信託が不動産を一体で管理運用し、将来的にその不動産を売却し、代金を持分に応じて分配した後、信託契約は終了いたします。

しかし、高額の高層階は、賃貸する場合は設定家賃が高額になるため、入居者募集の難易度が上がりますし、空室の間は収入がゼロになりますので、高額な管理費が持ち出しになるリスクがあります。数億円のタワーマンションを、借入れをして購入している場合等は、空室になった際、金利や元本返済のために毎月オーナー様が手持ち資金から多額の支払をしなければならなくなるリスクがあるのです。

税制面においても、2017年の税制改正で、相続税評価額と実勢価格の差を少なくし、相続税の圧縮効果を少なくする方向で規制が入りました。これに対して、当社の不動産小口化商品は、借入れをしなくても1,000万円から投資できる点や、1棟の建物を共有する形態なので、一部に空室が出ても、安定した収益が確保できます。また、タワーマンションの税制改正の影響を受けず引き続き高い圧縮効果を得ることが可能です。

平川先生　税制上から見ますと、不動産小口化商品も不動産として取り扱われます。類似しているものに上場REIT（不動産投資信託）がありますが、これらは株式と同様に取り扱われます。

したがって、FPGさんの不動産小口化商品は不動産を直接持っているのと同様に相続税も所得税も取り扱われますので、資産の圧縮効果を得られるわけです。

編集部　そのあたりを踏まえて、この商品を選ぶメリットというのはどの辺にあるのでしょうか。

FPG様　個人で実物不動産を購入する場合、都心部ですと購入に際し多額の資金が必要になりますので、単独で50億円を超える様な優良物件を購入することは難しく、また、リスク分散をしようとしても簡単にはできません。しかし、FPGの不動産小口化商品の場合は、1個1,000万円から購入できるため、マンションの1室や区分所有事務所等ではなくても、ビル1棟に複数投資することができますので、リスク分散が可能となります。都心の一等地の不動産に1,000万円から投資できるのは、FPGの不動産小口化商品の最大のメリットです。

また、物件を売却する時はビル1棟で売却いたします。1棟の不動産の売買マーケットは、マンションや区分所有事務所と違って市場規模が大きく、プロの投資家も多く参加しているため流動性も高くなっています。

また、不動産運用に伴う空室リスクや資産価格下落リスク等のリスクに、個人の方が対処するには、専門的な知識が必要で簡単ではありませんが、FPGの不動産小口化商品ですと運用の全ては不動産のプロであるＦＰＧ信託が一体で管理しますので、お客様には煩わしい手間がかかりません。

空室リスクについては、実物不動産であるマンションの1室や区分所有事務所のワンフロアでは、空室が発生した際には収入がゼロになる可能性がありますが、不動産小口化商品の場合は複数のテナントが入居している１棟の不動産に投資しますので、ビル全体が空室になり収入がゼロになる可能性は低くなります。

さらに、当社は銀座、新宿、原宿駅前といった、テナントの需要が高いエリアに所在する不動産を対象として投資することで、空室リスクを低減しています。仮に空室が発生した場合にも市場の動向を見ながら適切な募集活動を行ない、早期に空室を解消します。また、資産価値の維持のため適時最適な修繕を行なっていきますので、資産価格下落リスクを低減することができます。

次に投資効果ですが、相続対策という観点で都心の不動産は、時価と相続税評価額の乖離が大きいため、相続税評価額の高い圧縮効果につながります。不動産小口化商品でも実物不動産と同様に圧縮効果を得ることができますので、当社の商品には相続税評価額を80％以上圧縮できるものもございます。

また、一般的に不動産小口化商品は土地の持分面積が小さいため、小規模宅地の特例を適用できるケースであれば、さらに相続税評価額を圧縮することも可能です。

さらなる不動産小口化商品ならではのメリットですが、相続人が複数いらっしゃる場合や、毎年、少しずつ財産を贈与していくことをお考えの場合に非常に使い勝手がいい点です。

実物不動産は投資の対象が１棟、１室となりますので、切り分けることはできませんが、不動産小口化商品であれば、必要な個数をご購入いただくことで、複数の相続人に同じ不動産を均等に相続・贈与することが簡単にできるのです。

この点は非常にお客様にご好評いただいておりまして、例えばお子さんとお孫さんが3人いらっしゃる場合、１人2個ずつ6個の当社商品をご購入いただいたり、新しい物件のご案内のたびに、3個ずつ商品をご購入いただくようなケースもございます。実物不動産等では難しいことですよね。

編集部　素晴らしい商品ですが、リスクやデメリットはないのでしょうか？

FPG様　お客様がご自身で不動産をお持ちになることと同様のリスクをご検討いただきます。不動産小口化商品のご購入は、小口化された不動産を運用することで得られる収益をお客様に分配する仕組みへの投資となりますので、利回りが確定したものではありませんし、不動産市況の変動等に関するリスク等もあり、投資元本が毀損する可能性もあります。

投資に関するリスクはご購入をご検討いただく際に、しっかりご説明申し上げますが、投資である以上絶対ではありません。リスクがあることを十分ご認識いただいた上で、投資判断をいただくことをお願いしております。

編集部　なるほど、投資という形なので一般的なリスクはあるということですね。

平川先生　不動産小口化商品の良いところは、都心の小規模なビルを1棟取得するよりも、同じ予算で複数の場所に比較的価値の高い規模の大きな不動産を複数投資することが可能になるため、分散投資によるリスク分散を行うことができるのもメリットですね。

また、不動産は値下がっても価値がゼロになることはなく、安定的な収益を引き続き生み続けることができるという点も株式や金融投資と比較して優れているのではないでしょうか。

編集部　東京都心の一等地ということですが、実際どのような物件が対象になっているのでしょうか。

FPG様　対象となるエリアは、主に千代田、中央、港、新宿、渋谷の都心5区のなかでも厳選した超一等地のオフィスビルやマンション、商業施設等の物件が中心です。直近販売しているものは、渋谷、原宿、新宿、恵比寿、銀座といずれも好立地な物件となっております。

東京都心の不動産は、時価と相続税評価額の差が比較的大きいため、相続資産として高い圧縮効果が見込まれます。

実際の物件の紹介もありますので、下記をご覧ください。いずれも都心の駅からすぐの優良物件となっており、安定的な運用が期待できます。

販売中の物件

（物件の最新情報は下記をクリックするとFPG様のサイトでご欄いただけます）

編集部　お話を総合しますと、特に相続を視野に入れた資産形成には有用な投資ですね。

FPG様　はい、「資産運用」と「相続対策」の両立ができる東京都心の一等地に1,000万円から投資でき、煩わしい物件の管理運営もないというのは、大きな魅力だと思います。また、相続が発生した時に、資産を相続する人にとっても、都心の一等地で手間がかからない当社の不動産小口化商品は有益な資産となるのではないかと考えております。

平川先生　不動産は目に見える資産なので、相続の際に資産としての価値をイメージしやすいという点があります。そして、不動産小口化商品を複数持っていれば、複数の相続人に平等に分散して資産を渡すことが可能となります。また、納税資金の確保のために、必要な金額を一部（1個単位）の売却により捻出するということもできるはずです。

このように、相続対策の中で遺産分割や納税資金対策等を合わせて、投資の判断をしていただく方が良いと思いますので、その点では会計事務所のサポートが有効になるのでしょう。

会計事務所にとっても、資産運用と同時に資産承継のニーズに応える商品を提案しながら、そこから踏み込んで相続対策全体のプランニングの着手に入ってゆく良いきっかけ作りに活用できるのではないでしょうか。

編集部　本日はありがとうございました。もちろん、単純に申し込めば安心ということではなく、実際にはお持ちの資産全体のなかでどうこの商品を組み込むかということも気を付けなければなりませんので、気になる方はFPGさんの営業窓口へ顧問の税理士・会計士さんを通じてご相談ください。